資產評估的假設和方法

1、資產評估的假設和方法,第一節(jié) 資產評估的基本假設,一、繼續(xù)使用假設資產繼續(xù)使用，可以帶來未來經濟利益。不能繼續(xù)使用，只有變現(xiàn)收入。資產是否繼續(xù)使用，其評估價值是不同的。 1、繼續(xù)使用的兩層含義對單項資產進行評估，表明資產將按現(xiàn)在用途或其他用途繼續(xù)使用。對整體資產進行評估，表明企業(yè)將按現(xiàn)有目的或其他目的持續(xù)經營。（類似于持續(xù)經營假設）,,2、繼續(xù)使用的三種方式在用續(xù)用轉用續(xù)用移地續(xù)用3、適用方法：收益法重置成本

2、法現(xiàn)行市價法二、公開市場假設公開市場是指自由競爭的市場。被評估資產需要符合有關條件適用方法：現(xiàn)行市價法,,三、破產清算假設時間短，交易事項被要求限制在較短時間內完成；交易雙方地位不平等，賣方是非自愿被迫出售，買方人數(shù)可能很少。在不同的假設條件下，評估結果各不相同：繼續(xù)使用條件下，要求評估資產的繼續(xù)使用價值；公開市場前提下，要求評估資產的公平市場價值；破產清算前提下，要求評估資產的清算價格。,收益現(xiàn)值法（收益法）,

3、一、收益現(xiàn)值法及其適用前提條件： （一）含義： —— 指通過估算被估資產未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被估資產價值的一種資產評估方法。 收益法把資產所有者期望的收益轉換成現(xiàn)值，這一現(xiàn)值反映購買者未來能得到的利益的價值體現(xiàn)。資產評估值與資產的效用或有用程度密切相關：資產效用越大，獲利能力越強，其價值也就越大。,,（二）應用的前提條件 1、資產必須繼續(xù)使用，而且資產與經營收益之間存在穩(wěn)定比例關系，并可以計算。

4、 2、未來的收益可以正確預測計量。 3、資產預期獲利年限可以預測。 4、與預期收益相關的風險報酬也能估算計量。（三）收益法的適用范圍主要適用于有收益或潛在收益的資產評估。1、企業(yè)整體資產產權變動2、以房地產為目的的資產評估3、資源型資產的評估4、無形資產以轉讓為目的的資產評估,四、收益現(xiàn)值法評估資產的優(yōu)缺點： 1、優(yōu)點： ①能真實和較準確地反映企業(yè)本金化的價值。 ②與投資決策相結合

5、，應用此法評估的資產價值以為易為買賣雙方所接受。 2、缺點： ①預期收益額的預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見的影響。 ②在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產和預測未來收益的單項資產（如無形資產、資源性資產和房地產等）的評估。 （3）資產受非營運性因素影響較大，計算現(xiàn)值難以反映資產的真實價值。,第三節(jié) 重置成本法 一、成本法的含義及其適用的前提條件 （一）成本

6、法的含義 ------也稱重置成本法，是指在評估資產時的現(xiàn)時重置成本扣減各項損耗價值來確定被估資產價值的方法。 成本法的理論依據(jù)： 1、資產的價值取決于資產的成本。 2、資產的價值是一個變量。影響資產價值量變化的因素除了市場價格外，還有 ： （1）實體性貶值（即有形損耗或實體性損耗）：自然力造成；,（2）功能性貶值（功能性損耗）：由于技術落后、性能降低所造成。 （3

7、）經濟性貶值（經濟性損耗）：由于資產以外的外部環(huán)境因素變化所造成。 （二）成本法應用的前提條件： 二、成本法運用的思路 被評估資產的評估值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值 （該公式缺乏操作性）或者：被評估資產的評估值＝ 重置成本×綜合成新率 成新率＝1－各種貶值率之和,三、 重置成本及其估算： 1．重置成本的分類： （1）復原重置成本：

8、指用與被評估資產相同的材料、相同的建筑和制造標準、相同的設計和技術條件等，以現(xiàn)時價格建筑和制造相同的全新資產所需要的成本。 （2）更新重置成本： 指利用新材料和新技術建筑或制造與被評估資產相同或同等功能的資產的成本。兩種成本的比較：,復原重置成本>更新重置成本，主要原因在于復原重置成本的功能性損耗大，則：更新重置成本＝復原重置成本－功能性貶值因為更新重置成本是直接以現(xiàn)行通用的同類功能的資產作為參照確定，那么，被評估資產功

9、能相對落后的因素已經調減了。因而在兩種成本都能獲得的情況下，應選更新重置成本。2．重置成本的估算方法： （1）重置核算法：——將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的 一種方法。 即：重置成本＝直接成本＋間接成本,直接成本： ----指直接可以構成資產支出的部分。包括直接耗用于建造安裝的材料，人工和機器設備等。直接成本＝消耗定額×現(xiàn)行單價間接成本：----指為購建資產而發(fā)生的管理費，總體

10、設計制圖等支出。它通常按直接費用的一定比例或耗用工時的一定比值來計算確定。 有些固定資產的重置成本還可以直接從有關資料中取得，如機電設備，運輸工具等。,（2）物價指數(shù)法（價格指數(shù)調整法） ——以資產的帳面成本為基礎，根據(jù)價格變動指數(shù)推算資產重置成本的一種方法。它通常是按資產類別用定比價格指數(shù)進行估算。 定基物價指數(shù)下：資產重置成本＝資產帳面價值×某期物價調整指數(shù)其中：某期物價調整指數(shù)＝資產評估時物價指數(shù)

11、7;資產購建時的物價指數(shù) 。環(huán)比物價指數(shù)下：資產重置成本＝資產帳面價值×（1＋物價變動指數(shù)）,（3）功能系數(shù)法——通過資產生產能力和成本之間的函數(shù)關系來估算被估資產的評估值。①當函數(shù)關系為線性關系時，叫生產能力比例法，尋找一個與被評估資產相同或類似的資產為參照物，計算其每一單位生產能力價格或參照物與被估資產生產能力的比例，據(jù)以計算被估資產的重置成本。計算公式：被估資產重置成本= 參照物重置成本×（被估資產

12、年產量/參照物年產量） ②當函數(shù)關系為非線性關系時，叫規(guī)模效益指數(shù)法。,（4）規(guī)模效益指數(shù)法公式如下： 這里：X稱為規(guī)模效益指數(shù)，在0.4～1之間。 當X=1時，規(guī)模效益指數(shù)法退化為功能價值法，可見，功能價值法是規(guī)模效益指數(shù)法的一種變型。 用功能系數(shù)法在計算評估值的時候，不再需要扣減功能性貶值了。,三種評估法評估重置成本的適用條件： ①重置核算法----參照物與被估資產完全相同，且價格在市場上能直接得

13、到時。 ②功能系數(shù)法-----只能獲得與被評估資產相類似的參照物，并且該類資產價格與生產能力存在一定函數(shù)關系時。 ③物價指數(shù)法-----上述兩點都無法做到 時用此方法。,其中：總使用年限=實際使用年限＋尚可使用年限實體性貶值率=（實際已使用年限/總使用年限）資產成新率= （尚可使用年限/總使用年限） （1）總使用年限：可根據(jù)類似資產的總使用年限或有關規(guī)定確定?？偸褂媚晗薏皇菚嬕饬x上的折舊年限，兩者不同。 （2

14、）尚可使用年限：根據(jù)資產的有形損耗和可預見的各項無形損耗因素，預計繼續(xù)使用的年限。在估算實體性貶值時，只考慮有形損耗因素。 （3）實際已使用年限：指某一資產在資產評估時確認的已使用年限。 名義使用年限：指會計記錄記載的資產已計提折舊的年限實際使用年限：指在使用中實際磨損的年限 。,實際使用年限=名義使用年限×資產利用率 截至評估日時資產累計實際利用時間資產利用率= ———

15、—————————————×100% 截至評估日時資產累計法定利用時間 資產利用率1，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限長。,例：某資產1992年2月購進，2002年2月評估時，名義已使用年限10年。根據(jù)該資產技術指標，正常情況下，每天應工作8小時，該資產實際每天工作7.5小時。其資產利用率為：資產利用率=10× 由此可確定其實際使用年

16、限約為9.4年（10×93.75%）。五、無形損耗的確定（一）功能性貶值及其估算：是由于技術相對落后、功能落后造成的貶值。1、用超額運營成本來估算,,被評估資產的功能性貶值,＝,被評估資產年利潤減少額,×（1－所得稅率）×折現(xiàn)系數(shù),七、運用成本法評估資產的程序及其優(yōu)缺點分析：（一）程序： 1、確定被評估資產，并估算重置成本； 2、確定被估資產的使用年限； 3

17、、估算被估資產的損耗或貶值； 4、計算確定被估資產的價值。 （二）優(yōu)缺點： 1、優(yōu)點： （1） 比較充分地考慮了資產的損耗，評估結果更趨于公平合理； （2）有利于單項資產和特定用途資產的評估；,2、缺點： （1）工作量大； （2）以歷史資料為依據(jù)確定目前的價值，對此假設還要加以分析； （3）經濟性貶值不易全面準確計算； （4）對資產未來的收益沒有考慮

18、。四、適用重置成本法的主要資產業(yè)務： 對于一切以資產重置、補償（資產保全、財產保險）為目的資產業(yè)務都適用。,市場法（現(xiàn)行市價法） 一、市場法及其適用的前提條件 （一）市場法的含義： ———市場法也叫現(xiàn)行市價法、市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。 （二）市場法應用的條件：

19、 1、需要有一個充分活躍的、公平的資產市場。 2、被評估資產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數(shù)等資料是可以收集的。 3、參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長。,二、運用市場法進行資產評估的公式： 1、基本公式： 被評估資產價值= 參照物價格×調整系數(shù) 2、對于完全相同的參照物，可以直接把其價格作為被估資產的評估價值。 ------直接法 3、對于相類似的參照物，需要進行差

20、異調整----- 類比法 差異調整因素主要包括： ①時間因素： 參照物交易時間與被估資產評估基準日相差時間所影響的被估資產價格的差異。調整系數(shù)= 評估基準日物價指數(shù) ∕ 參照物成交時物價指數(shù),②地域因素：資產所在地區(qū)或地段條件對資產價格影響的差異。該因素對房地產價格的影響尤為突出。 調整系數(shù)的確定規(guī)律： 若參照物所在地區(qū)的條件比被評估資產好，則成交價格往下調，即系數(shù) 1。 ③功能因素：資產實

21、體功能過剩和不足對價格的影響。功能越高，售價也越高。 ④市場狀況： ⑤交易批量： ⑥價格及其附加條件。,三、市場法的優(yōu)缺點 1、優(yōu)點： ①能客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得。 ②評估值更能反映市場現(xiàn)實價格，評估結果易于被各方理解和接受。 2、缺點： ①需要有公開活躍的市場作為基礎。 ②不適合用于評估專用機器設備、大部分的無形資產以及受到地區(qū)、環(huán)