資產(chǎn)評估學-課后答案

1、第四章房地產(chǎn)價格評估一、練習題1、術語解釋（1）地產(chǎn)（2）房地產(chǎn)（3）不動產(chǎn)（4）基準地價（5）標定地價（6）樓面地價2、單項選擇題（1）最佳使用是()必須考慮的評估前提。a.地產(chǎn)b.房屋建筑物c.企業(yè)資產(chǎn)d.資產(chǎn)（2）基準地價系數(shù)修正法所要修正的因素是()。a.地理位置和交通條件b.個別因素和市場轉讓條件c.容積率和覆蓋率d.特別利害關系和特殊動機（3）假設開發(fā)法屬于一種()。a.加和法b.積算法c.類比法d.倒算法（4）某宗地年金收

2、益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10％，其評估價值最有可能為()元。a.85000b.12631c.72369d.12369（5）計算建筑期利息的工期應按()計算。a.合同工期b.額定工期c.協(xié)商工期d.實際工期（6）待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指數(shù)為l00%，從1991年到1995年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，則1995年

3、底該建筑物的重置成本最有可能是()元。a.1048000b.1910000c.1480000d.19100000（7）待估建筑物為磚混結構單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3000元，土地還原利率為7％.建筑物還原利率為8％，評估時，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評估人員另用市場法求得土地使用權價格每平方米1000元，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是()元。a.

4、61667b.925000c.789950d.58041（8）殘余估價法屬于()中的一種具體方法。a.收益法b.成本法c.市場法d.功能價值法（9）有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元／平方米，則樓面地價為()元／平方米。a.1000b.1500c.2100d.2800（10）若反映宗地地價水平，()指標更具說服力。....ABCD建筑總價格土地總價格土地總面積土地總

5、面積房地總價格土地總價格土地總面積建筑總面積（11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為30萬元，假設該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預計未來每年土地純收益將在上一年的基礎上增加l萬元。資本化率為7%，則該地產(chǎn)的評估值最接近于()萬元。a.205b.429c.633d.690（12）待估地產(chǎn)年總收人18萬元，年總費用10萬元，剩余使用年限10年，折現(xiàn)率為10%，則其評估價值最接近于()萬元。a.110b.61c.80d.49（13）待評估建筑物為一磚混

6、結構兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每層月租金為2500元，各種費用占租金收入的40%，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，評估人員另用市場法求得土地使用權價格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為()元。a.1000b.12000c.4000d.2000a120b80c60d100(29)某宗土地為1000平方米，國家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0.6，下列建設方案中最可行的為（）a.建筑物地面一層建筑面積為800平方米

7、，總建筑面積為4600平方米b.建筑物地面一層建筑面積為700平方米，總建筑面積為7000平方米c.建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米d.建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米(30)某地產(chǎn)未來第一年的純收益為18萬元，預計以后各年的純收益按l％的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權年限為10年，折現(xiàn)率為8％。該地產(chǎn)的評估值最接近于（）萬元a.77b.146c.116d.1933、多項選擇

8、題(1)影響地價的一般因素有()。a.行政因素b.區(qū)域因素c.社會因素d.經(jīng)濟因素e.人口因素(2)影響地價的社會因素主要包括()等幾個方面。a.政治安定狀況b.社會治安程度c.稅收政策d.房地產(chǎn)投機e.交通管制(3)影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素有()。a.商業(yè)繁華程度b.環(huán)境優(yōu)劣度c.規(guī)劃限制d.公有設施完善度e.交通便捷度(4)影響地價的個別因素主要有()。a.位置因素b.地形地質因素c.面積因素d.地塊形狀因素e.土地利用因素(

9、5)市場法中進行區(qū)域因素修正需考慮的因素有()。a.繁華程度b.交通狀況c.基礎設施狀況d.環(huán)境質量e.土地使用年限(6)評估建筑物需考慮的因素包括()。a.產(chǎn)權b.用途c.建筑結構d.建成時間e.裝修質量和水平(7)建筑物應在()方面符合政府規(guī)定。a.建筑結構b.建筑用途c.容積率d.覆蓋率e.外形設計(8)我國房地產(chǎn)評估的標的物一般包括()。a.土地使用權b.土地所有權c.建筑物及其權益d.建筑物中的水暖設施e.建筑物中的辦公設備(

10、9)假設開發(fā)法中的投資利潤是以()為計算基礎的。a.專業(yè)費用b.投資利息c.賣樓價d.地價e.建筑費用(10)運用市場比較法評估地產(chǎn)，在選擇參照物時應注意在()方面與評估對象保持一致。a.交易類型b.用地性質c.交易價格d.供需圈e.交易時間（11）房地產(chǎn)評估遵循的原則有()a.最有效使用原則b.合法原則c.替代原則d.供求原則e.貢獻原則4、計算分析題（1）待估宗地為待開發(fā)建設的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設，允

11、許容積率為6，覆蓋率為≤50％，土地使用權年限為70年，要求按假設開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。有關數(shù)據(jù)如下：預計建設期為2年，第一年投人60％的總建設費，第二年投入40％的總建設費，總建設費預計為1000萬元。專業(yè)費用為總建設費用的6％，利息率為10％，利潤率為20％，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的5％，假設住宅樓建成后即可全部售出，樓價預計為3000元／平方米折現(xiàn)率10％。（2）投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價為1

12、000元平方米，乙地容積率為3，單價為800元平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟（3）某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標準新建單價為970元／平方米，但該房屋裝修好，調整增加1％；設備配置齊全，增加2％；地段、層次、朝向增加1.5％，其他情況同于標準房屋。經(jīng)現(xiàn)場評定，該房屋為7成新。根據(jù)上述情況，評估房屋價格。（4）某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國家的規(guī)定其土地使用權最高使用年限為40年，現(xiàn)該房屋擬出