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1、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法資產(chǎn)評(píng)估的基本方法資產(chǎn)評(píng)估基本方法有三種:市場(chǎng)法是通過在現(xiàn)行市場(chǎng)上搜集與待估資產(chǎn)相近的參照物及其近期交易價(jià)格等數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),經(jīng)過類比對(duì)參照物進(jìn)行差異分析與價(jià)格調(diào)整,從而推定待估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法;成本法是以待估資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)重置成本扣除其各項(xiàng)損耗,以此確定待估資產(chǎn)的價(jià)值;而收益法則看重未來,是通過估測(cè)待估資產(chǎn)未來各期的預(yù)期收益進(jìn)而并折為現(xiàn)值,作為評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估的方法有很多,但比較常用的基本方法有市場(chǎng)法、成本法和收益法。第一節(jié)
2、市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的概念市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法或市價(jià)比較法,是利用現(xiàn)行市場(chǎng)上與待估資產(chǎn)同樣或類似的資產(chǎn)(參照物)的近期交易價(jià)格為基礎(chǔ),經(jīng)過直接比較或類比對(duì)參照物進(jìn)行異同分析,并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。市場(chǎng)法以均衡價(jià)值觀為理論基礎(chǔ),是一種最簡(jiǎn)單有效的方法,評(píng)估過程中的資料直接來源于市場(chǎng),同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價(jià)。市場(chǎng)法以替代原則為靈魂,因?yàn)槿魏我粋€(gè)正常的投資者都不會(huì)接受高于相同用途的替代品的價(jià)格
3、,既然是待估資產(chǎn),就不能高于該資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià),這才符合市場(chǎng)規(guī)律。在決定是否選擇市場(chǎng)法來評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí),首先要確定它是否具有一個(gè)充分發(fā)育活躍的公開市場(chǎng),其交易環(huán)境是否公平、監(jiān)督機(jī)制是否合理等系列條件。其次,還要看市場(chǎng)上是否具有可比參照物及與相同的活動(dòng),是否能夠搜集到相關(guān)交易數(shù)據(jù)。市場(chǎng)法評(píng)估的主要步驟包括:1.要有明確的資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象,查找類似的參照物;2.根據(jù)資產(chǎn)種類查找對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素,并且根據(jù)參照物對(duì)這些不同因素進(jìn)行分析、并調(diào)整其
4、價(jià)值,得到最初結(jié)果;3.初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析,用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法分析最初結(jié)果的合理性。二、市場(chǎng)法的應(yīng)用舉例地價(jià)指數(shù)100105110115120125=100+1005%[(1.5-1)0.1]129=125+1004%[(1.6-1.5)0.1](2)參照物數(shù)據(jù)的修正計(jì)算評(píng)估價(jià)值=參照物價(jià)格交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)容積率修正系數(shù)土地狀況修正系數(shù).700A2108100105100643(m)109101110102?元.689B
5、2108100105100592(m)10910312098?元.723C2108100105100687(m)1079811599?元.710D2108100105100769(m)10810010097?元.695E2108100105100474(m)11299125102?元.680F2108100105100548(m)108100129101?元(3)評(píng)估結(jié)果以600元m2左右為大致均值,案例D和E的數(shù)值振幅超過120元m2
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