[教育]影響項(xiàng)目成本的30項(xiàng)因素

1、影響毛利率的因素和控制措施,序—— 一、土地階段 二、策劃階段: 三、規(guī)劃方案階段: 四、施工圖設(shè)計(jì)階段： 五、報(bào)批報(bào)建階段： 六、施工階段： 七、銷售階段： 八、驗(yàn)收交房階段： 九、招標(biāo)采購(gòu)及預(yù)結(jié)算控制： 十、財(cái)務(wù)及管理費(fèi)用：,影響因素：土地成本是構(gòu)成項(xiàng)目投資的重要因素； 土地成本的增加是推高房?jī)r(jià)的直接因素，面粉比面包貴，新天地。,一、土地階段：,國(guó)有土地有

2、償使用的方式包括： （1）國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓； （2）國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓； （3）國(guó)有土地使用權(quán)拍賣出讓； 　 （4）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。,采取措施：在土地定價(jià)和招、拍、掛過(guò)程中， 采取有效措施壓低土地成本。國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式有：協(xié)議出讓和公開(kāi)出讓。公開(kāi)出讓包括招標(biāo)、拍賣、掛牌和網(wǎng)上競(jìng)價(jià)。,一、土地階段：,提前介入舊村改造、片區(qū)改造；爭(zhēng)取降低起拍底價(jià)；設(shè)立掛牌進(jìn)入障礙，減少

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；關(guān)注掛牌過(guò)程等等。,怎么才能拿到便宜土地?,二、策劃階段：,影響因素：產(chǎn)品定位是影響策劃階段投資的重要因素目標(biāo)客群定位、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、區(qū)域定位 、功能定位 、主題定位、價(jià)格定位、品質(zhì)定位、競(jìng)爭(zhēng)定位、形象定位、建筑風(fēng)格定位項(xiàng)目定位就是在前期預(yù)判的基礎(chǔ)上，結(jié)合消費(fèi)者需求進(jìn)行驗(yàn)證，并根據(jù)消費(fèi)者需求特征進(jìn)行調(diào)整，從而形成最終的產(chǎn)品定位。,采取措施：產(chǎn)品定位決定因素：地段!地段!地段!分為高、中、低三檔，根據(jù)不同的檔

4、次選擇不同的社區(qū)配套，功能配套，物業(yè)及服務(wù)配套，設(shè)備配套等，10000元，5000元。,二、策劃階段：,高檔,中檔,低檔,定位檔次………….高？中？低？,二、策劃階段：,高檔產(chǎn)品——,地段、產(chǎn)品、環(huán)境為打造高檔產(chǎn)品的主要要素，其最顯著特點(diǎn)是產(chǎn)品具有唯一性、奢侈性、稀有性；社區(qū)及功能配套——高爾夫球場(chǎng)、游艇碼頭、直升機(jī)停機(jī)坪、專屬會(huì)員制高端會(huì)所物業(yè)及服務(wù)配套——五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 管家式物業(yè)服務(wù)設(shè)備配套——世界頂級(jí)建材設(shè)施、智能化設(shè)備配套

5、,二、策劃階段：,中檔產(chǎn)品——,受到地段、客群等因素限制，以提升項(xiàng)目居住舒適度為目的，打造適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。中檔產(chǎn)品逐漸成為目前市場(chǎng)的主流產(chǎn)品；中檔產(chǎn)品的社區(qū)及功能配套如泳池、會(huì)所等；物業(yè)及服務(wù)配套——三級(jí)（中檔）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；,二、策劃階段：,低檔產(chǎn)品——,低檔產(chǎn)品僅僅滿足其居住條件，在社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)上要求較少。如定位僅有少量的公共活動(dòng)空間；滿足日常生活需求的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；,三、規(guī)劃方案階段：,影響因素：容積率、建筑設(shè)計(jì)

6、風(fēng)格、高程、戶型配比、層高、車戶比、地上與地下面積比、景觀定位、精裝修方案等；,選擇什么樣的規(guī)劃方案成本最低，毛利率最高？,三、規(guī)劃方案階段：,容積率——決定了不同的產(chǎn)品類型決定了不同產(chǎn)品類型之間的配比決定了不同產(chǎn)品戶型的使用功能決定了項(xiàng)目的售價(jià)和盈利表現(xiàn)決定了項(xiàng)目能否盈利、盈利難度和如何盈利的問(wèn)題,采取措施：容積率的確定要根據(jù)市場(chǎng)的定位，高端住宅根據(jù)市場(chǎng)情況適度調(diào)整；中低端住宅爭(zhēng)取做到最大。,三、規(guī)劃方案階段：,建筑設(shè)計(jì)風(fēng)

7、格——立面復(fù)雜，用材考究，結(jié)構(gòu)進(jìn)退較大，適合高端住宅，如國(guó)色天香,三、規(guī)劃方案階段：,建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格——立面復(fù)雜，灰空間大，平方米造價(jià)增加200~300元，鑫都匯商業(yè),三、規(guī)劃方案階段：,建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格——至簡(jiǎn)，造價(jià)低,三、規(guī)劃方案階段：,建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格——造型復(fù)雜，線條多，施工難度大，造價(jià)高，適合高檔項(xiàng)目，山與海，傲海公館,三、規(guī)劃方案階段：,設(shè)計(jì)風(fēng)格——藝術(shù)裝飾，線條稍繁，造價(jià)適中。,三、規(guī)劃方案階段：,設(shè)計(jì)風(fēng)格——線條稍多，造型稍復(fù)，適

8、合中高檔項(xiàng)目，有個(gè)性特點(diǎn)，新天地,三、規(guī)劃方案階段：,建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格——立面簡(jiǎn)潔，造價(jià)低，適合中低檔項(xiàng)目,三、規(guī)劃方案階段：,設(shè)計(jì)風(fēng)格——中式風(fēng)格立面復(fù)雜，檐口層層懸挑，人工費(fèi)、措施費(fèi)很高，導(dǎo)致整體造價(jià)高，適合高端住宅。,,三、規(guī)劃方案階段：,設(shè)計(jì)風(fēng)格——檐口懸挑大，平面進(jìn)出復(fù)雜，風(fēng)格獨(dú)特，造價(jià)高，適合于高端項(xiàng)目，應(yīng)用項(xiàng)目少,三、規(guī)劃方案階段：,建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格對(duì)投資影響較大，根據(jù)不同的市場(chǎng)定位、不同的設(shè)計(jì)產(chǎn)品采取不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格，如中式風(fēng)格、

9、簡(jiǎn)歐風(fēng)格、英倫風(fēng)格、西班牙風(fēng)格等。古典歐式風(fēng)格建筑造型較復(fù)雜，施工難度大，人工費(fèi)材料費(fèi)增加，如采用斜屋面，工程量加大，增加屋面瓦、立面造型GRC、砂巖、花崗巖、鐵藝欄桿、木格柵，點(diǎn)綴飾件等。中低檔住宅盡量采用簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代、簡(jiǎn)歐風(fēng)格。,三、規(guī)劃方案階段：,景觀——,在方案階段，根據(jù)不同的產(chǎn)品定位和毛利率指標(biāo)，確定室外景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及平方米造價(jià)-----,100元? 300元？ 500元？,三、規(guī)劃方案階段：,精裝修方案——,在方案階段，

10、根據(jù)不同的產(chǎn)品定位和毛利率指標(biāo)，確定室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及平方米造價(jià)—————,1000元?3000元？5000元？,三、規(guī)劃方案階段：,在方案階段，根據(jù)不同的產(chǎn)品定位，在滿足規(guī)范要求的前提下，確定合理的高程、戶型配比、層高、車戶比、地上與地下面積。如戶型設(shè)計(jì)、圍成面積，選擇合理的戶型，特別是廚房、衛(wèi)生間、居室、會(huì)客廳、餐廳的科學(xué)比例和凈面積利用率；門窗設(shè)計(jì)，特別是窗的采光面積；充分考慮陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)的合理性，盡量采用敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)，減少容積率的占

11、用，增加賣點(diǎn)；地下車庫(kù)與地上建筑比例，商業(yè)和住宅的比例，配套設(shè)施的比例；層高的合理確定，低于標(biāo)準(zhǔn)通不過(guò)，高于標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)科學(xué)計(jì)算，注意模數(shù)（門窗高度、同現(xiàn)澆構(gòu)件）；公共面積分?jǐn)?，既影響投資，又影響銷售。,四、施工圖設(shè)計(jì)階段：,影響因素：出圖時(shí)間和質(zhì)量控制、正負(fù)零標(biāo)高（土石方開(kāi)挖量）、基坑支護(hù)方案、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案、空調(diào)方案、節(jié)能方案、消防方案、給排水方案、強(qiáng)電方案、弱電及智能化方案、室內(nèi)精裝修方案、室外景觀方案、室外管線綜合、人防方案等；

12、,四、施工圖設(shè)計(jì)階段：,采取措施：結(jié)構(gòu)形式，選擇合理的結(jié)構(gòu)形式，降低結(jié)構(gòu)成本?？刂坪摿?。建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、材料、室外景觀、室內(nèi)精裝修在設(shè)計(jì)前提出設(shè)計(jì)任務(wù)書，做出具體而詳細(xì)的要求，加強(qiáng)事前控制?；A(chǔ)形式，選擇科學(xué)合理基礎(chǔ)形式，可節(jié)約大量投資，應(yīng)詳細(xì)研究地質(zhì)狀況，重點(diǎn)考慮地下水位，綜合考慮基礎(chǔ)處理。把握好機(jī)電系統(tǒng)方案和設(shè)備選型，做好經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較。加強(qiáng)設(shè)計(jì)合同管理，減少二次、三次設(shè)計(jì)。提交設(shè)計(jì)任務(wù)書界定設(shè)計(jì)范圍和內(nèi)容，打包處理，節(jié)

13、省因多次設(shè)計(jì)、多單位設(shè)計(jì)而增加的費(fèi)用。,功能？規(guī)范？成本造價(jià)？,五、報(bào)批報(bào)建階段：,影響因素：政策、信息掌握；批復(fù)時(shí)間；費(fèi)用繳納。 采取措施：固定政策信息了解渠道，時(shí)刻掌握政策、信息，認(rèn)真研究政策導(dǎo)向，提高報(bào)批報(bào)建的準(zhǔn)確性、及時(shí)性。研究政策，采取一切措施，爭(zhēng)取手續(xù)費(fèi)用和配套費(fèi)用的減、免、緩繳等；,信息多，批復(fù)快，指標(biāo)好，繳費(fèi)省,五、報(bào)批報(bào)建階段：,開(kāi)發(fā)前期手續(xù)費(fèi)用明細(xì)控制臺(tái)賬：緩，減，免,五、報(bào)批報(bào)建階段：,五、報(bào)批報(bào)建階段

14、：,五、報(bào)批報(bào)建階段：,影響因素：招投標(biāo)管理、施工工藝、工序、工法、工期、質(zhì)量及施工材料的選擇、設(shè)計(jì)變更及簽證的控制等；,六、施工階段：,采取措施：選擇費(fèi)用合理、有實(shí)力的施工單位；選擇有責(zé)任心、有水平、有能力、費(fèi)用合理的監(jiān)理單位；是確保項(xiàng)目品質(zhì)、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目附加值的基礎(chǔ)條件改進(jìn)工序、創(chuàng)新工藝和工法，合理安排工期，控制施工費(fèi)用。加強(qiáng)安全管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理，減少或避免因安全、質(zhì)量、工期引起的索賠?？刂谱兏炞C，減少追加投資

15、、增加造價(jià)。審核承建單位提報(bào)結(jié)算資料的準(zhǔn)確性、完整性、時(shí)效性，加強(qiáng)竣工結(jié)算管理，選擇高水平的造價(jià)咨詢單位，把好結(jié)算控制關(guān)。,六、施工階段：,功能？規(guī)范？成本造價(jià)？………再度思考!!!!!,影響因素：國(guó)家政策、產(chǎn)品定價(jià)、宣傳費(fèi)用。,七、銷售階段：,產(chǎn)品定價(jià),采取措施：掌握國(guó)家政策動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整銷售策略；做好市場(chǎng)分析及調(diào)研，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品定價(jià)；選擇合適的宣傳渠道和方式，老帶新，合理控制宣傳費(fèi)用…….,七、銷售階段：,隨行就市,隨

16、機(jī)應(yīng)變…………………定價(jià)一路走高,砍!,影響因素：驗(yàn)收時(shí)間；交房時(shí)間；客戶索賠；采取措施：1、做好各分項(xiàng)驗(yàn)收的計(jì)劃安排，提前或按時(shí)完成各項(xiàng)驗(yàn)收工作，確保綜合驗(yàn)收的順利實(shí)施；2、確定合理的交房時(shí)間，確保在合同約定的交房時(shí)間內(nèi)完成交房；3、做好交房計(jì)劃，以及與物業(yè)的對(duì)接工作，保證順利交房，避免客戶索賠。,八、驗(yàn)收交房階段：,拖期 ..不合格.. 賠..？,影響因素：招投標(biāo)管理；預(yù)結(jié)算管理。

17、 承包商的利潤(rùn)高了，我們的利潤(rùn)就低了！采取措施：招投標(biāo)：編制清單，做好控制價(jià)，在招標(biāo)文件中確定招標(biāo)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和不進(jìn)入決標(biāo)項(xiàng)目，制定準(zhǔn)確詳實(shí)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；推行競(jìng)爭(zhēng)性談判，規(guī)范流程，嚴(yán)密組織，防止串標(biāo)、圍標(biāo)，控制中標(biāo)價(jià)格不超控制價(jià)。要制定談判策略，掌握談判藝術(shù)和技巧，把造價(jià)壓到合理低價(jià)。預(yù)算控制，加強(qiáng)預(yù)算管理，事先編制預(yù)算，按預(yù)算控制投資。分項(xiàng)做分析比較，進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。,九、招標(biāo)采購(gòu)及預(yù)結(jié)算控制：,砍..砍..砍到骨頭!,財(cái)

18、務(wù)及管理費(fèi)用：影響因素：貸款費(fèi)用控制、資金的合理利用、合理避稅等；采取措施：控制貸款，盤活資產(chǎn)，制定對(duì)策，加快資金的周轉(zhuǎn)，節(jié)省利息和費(fèi)用。合理控制稅費(fèi)，利用國(guó)家政策，合理避稅，節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用。實(shí)行定額管理，節(jié)約管理費(fèi)用，包括直接費(fèi)用、間接費(fèi)用，壓縮人員和開(kāi)支，節(jié)約物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、交通、通訊、接待、辦公等所有費(fèi)用。,十、財(cái)務(wù)及管理費(fèi)用：,以上所講內(nèi)容比較淺顯，只能起到拋磚引玉的作用，具體工作還要依靠在座各位，在日常工作中認(rèn)真考量