xx投資開發(fā)項(xiàng)目市場策劃成果編制-工程管理專業(yè)房地產(chǎn)方向畢業(yè)答辯

1、我們畢業(yè)啦其實(shí)是答辯的標(biāo)題地方,,XX投資開發(fā)項(xiàng)目市場策劃報(bào)告,答辯人,指導(dǎo)老師,xx xx,xxx教授,昆明理工大學(xué),2015.6.11,小組成員分工表,,,,國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境和和房地產(chǎn)環(huán)境分析我國近五年經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述（2009-2015年1季度）我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析,昆明市投資環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究昆明市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究,基地所在區(qū)域規(guī)劃及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 地塊基本情況介紹基地所在區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究區(qū)域交通條

2、件、配套條件分析,基地所在區(qū)域消費(fèi)市場分析區(qū)域消費(fèi)市場分析范圍區(qū)域消費(fèi)群體分析,項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目總定位目標(biāo)消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位,1,理論綜述房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容,項(xiàng)目SWOT分析,2,3,4,5,6,7,理論綜述,,1.1房地產(chǎn)市場調(diào)研作用,,房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特點(diǎn)的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。,市

3、場調(diào)查是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識(shí)市場，捕捉新的市場機(jī)會(huì)的前提；市場調(diào)查是項(xiàng)目策劃者感知市場，了解消費(fèi)者需求的主要手段；市場調(diào)查是項(xiàng)目策劃者了解市場、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提；市場調(diào)查是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)，貫穿項(xiàng)目全程策劃的始終。,房地產(chǎn)調(diào)研在房地產(chǎn)全程策劃中有著重要作用,,1.2房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容,,房地產(chǎn)市場調(diào)研包含的內(nèi)容和方法,市場環(huán)境調(diào)研：政治法律環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境社

4、區(qū)環(huán)境市場需求調(diào)研：房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研市場供給調(diào)研市場營銷活動(dòng)調(diào)研：房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研 房地產(chǎn)促銷調(diào)研 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研,詢問調(diào)查法訪談?wù){(diào)查電話調(diào)查郵寄調(diào)查留置問卷調(diào)查觀察調(diào)查法調(diào)查人員直接觀察利用設(shè)備間接觀察,國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)環(huán)境分析,,2.1我國近五年經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述（2009-2015年1季度）,,從近五年的GDP、CPI、PPI、

5、三大產(chǎn)業(yè)、社會(huì)固定資產(chǎn)投資、物價(jià)水平、生活水平等進(jìn)行研究分析,2009-2014年近五年來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入均在逐年上升，且城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出、農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出和人均儲(chǔ)蓄存款余額均呈上升趨勢，這都反應(yīng)出我國居民生活水平的不斷提高和購買力的增強(qiáng)。,,2.2我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析,,主要從近五年中國房地產(chǎn)市場政策、價(jià)格、需求、供應(yīng)、供銷對(duì)比進(jìn)行分析研究,政策方面：聚焦去庫存、促消費(fèi)、穩(wěn)增長，多輪政策組

6、合改善市場供求 2014年我國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，各地商品住宅庫存量高企，對(duì)市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變進(jìn)一步影響新開工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。各地則因時(shí)因地靈活調(diào)整，加速房地產(chǎn)市場化轉(zhuǎn)型：限購、限貸手段逐步退出，并通過信貸、公積金、財(cái)政補(bǔ)貼等多輪支持政策刺激住房需求、加快庫存去化。 2015年一季度，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，樓市庫存高企、市場信心不足的背景下，宏觀政策層面進(jìn)一步導(dǎo)向穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)方面則積極聚焦

7、于促消費(fèi)，鼓勵(lì)自住和改善性需求。,價(jià)格方面：百城住宅均價(jià)微跌，不同城市價(jià)格繼續(xù)分化 在多重利好政策的疊加作用下，市場預(yù)期逐漸好轉(zhuǎn)，百城價(jià)格在經(jīng)歷連續(xù)8個(gè)月下跌后，于2015年1月止跌，環(huán)比上漲0.21%；2月受春節(jié)假期影響，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，供需兩端均表現(xiàn)平淡，百城住宅均價(jià)整體穩(wěn)中略降，環(huán)比下跌0.24%；3月兩會(huì)積極表態(tài)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場消費(fèi)，針對(duì)住房市場的多輪政策密集出臺(tái)，樓市整體環(huán)境向好，百城住宅價(jià)格環(huán)比跌幅收窄0.09個(gè)百

8、分點(diǎn)至0.15個(gè)百分點(diǎn)，。但是同比自2014年10月以來持續(xù)下跌且跌幅擴(kuò)大，3月為連續(xù)第6個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大至4.35%。,,2.2我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析,,主要從近五年中國房地產(chǎn)市場政策、價(jià)格、需求、供應(yīng)、供銷對(duì)比進(jìn)行分析研究,需求方面：成交延續(xù)2014年末趨勢持續(xù)回暖 2014年下半年開始，中央先后出臺(tái)多重利好政策推動(dòng)需求入市。2015年1季度，盡管1-2月市場季節(jié)性回落，但是3月成交回升，1季度整體市場延續(xù)去年年末的回

9、暖態(tài)勢，3月，連續(xù)的降準(zhǔn)降息改善市場預(yù)期，成交較前兩個(gè)月明顯好轉(zhuǎn)。,市場供應(yīng)方面：投資增速持續(xù)放緩新開工降幅顯著擴(kuò)大 2015年1季度供應(yīng)同比僅小幅增長，其中3月新增供應(yīng)與去年同期。20個(gè)代表城市月均新批上市面積不到1100萬平方米，同比小幅增長3.85%。3月，由于前期市場去化壓力較大，且2月供應(yīng)較多，導(dǎo)致新增供應(yīng)不到1000萬平方米，盡管環(huán)比增長14.3%，但是同比降幅超過30%。,供銷對(duì)比：市場季節(jié)性供小于求，銷供比

10、較去年同期微幅增長 供需雙增長，但成交增幅高于供應(yīng)，帶動(dòng)銷供比小幅增長。2015年一季度，市場短期內(nèi)呈現(xiàn)季節(jié)性供小于求態(tài)勢，銷供比較去年同期小幅回升，20個(gè)代表城市成交量同比增長6.5%，供應(yīng)量同比增長3.8%，銷供比為1.1，較去年同期小幅增長0.03。,昆明市投資環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究,論文緒論,,,,,3.1昆明市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究,,主要從近三年昆明市房地產(chǎn)供求情況（一級(jí)市場、二級(jí)市場）進(jìn)行分析研究,土地供

11、應(yīng)和成交方面： 2012年昆明共供應(yīng)土地330宗，供應(yīng)面積12119154.7㎡，成交294宗，成交面積10783131.46㎡，約合16137畝，總成交價(jià)格3935008.626萬，每畝成交均價(jià)約243萬。2012年，受國家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控不松動(dòng)的影響，昆明土地市場整體呈現(xiàn)量跌價(jià)漲、底價(jià)成交的行情。 2013年大量的城中村改造地塊供應(yīng)一級(jí)市場，導(dǎo)致土地供應(yīng)穩(wěn)中有升。昆明主城共成交可經(jīng)營用地277宗，同比增長1

12、0%，成交量18684.96畝。2013年昆明主城土地市場整體維持較穩(wěn)定狀態(tài)，年初大量土地成交后，后期月度土地供應(yīng)不足。 2014年昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共供應(yīng)159宗土地，供應(yīng)面積為8856.21畝，占整體供應(yīng)的47.5%；昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共成交138宗土地，成交面積為8231.98畝，占整體成交的55.39%，成交金額為155.77億元。 2015年一季度，昆明五區(qū)（盤

13、龍、西山、五華、官渡、呈貢）土地供應(yīng)共計(jì)2484.56畝，成交2180.93畝，成交金額共計(jì)42.9086億元。同比2014年一季度來看，去年一季度昆明五區(qū)土地供應(yīng)共計(jì)1804.95畝，同比上漲37.65%；成交1784.29畝，同比上漲22.23%。,論文緒論,,,,,3.1昆明市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究,,主要從近三年昆明市房地產(chǎn)供求情況（一級(jí)市場、二級(jí)市場）進(jìn)行分析研究,商品房供應(yīng)成交方面： 從供銷走勢來看，2014年昆明市

14、基本處于供過于求的態(tài)勢；特別是1、2、4、6、9、11這7個(gè)月，供應(yīng)大于需求尤為明顯。上半年整體表現(xiàn)為供過于求，主要是由于市場行情低迷導(dǎo)致成交不理想，開發(fā)商對(duì)市場期望過高，但客戶觀望情緒濃，對(duì)市場信息不足。下半年僅9月和11月供過于求表現(xiàn)特別明顯，主要是由于限購政策放開、央行“降息”等利好政策刺激下，市場上的部分改善需求釋放，一定程度上提升了購房者對(duì)市場的信心；加上下半年開發(fā)商選擇低價(jià)走量等因素，可以看出下半年市場行情明顯優(yōu)于上半年。2

15、015年1季度前兩個(gè)月，在政府各種利好政策的實(shí)施下，在去庫存的壓力下，各類型物業(yè)都出現(xiàn)減少供給，推動(dòng)消化的力度，市場情況有所好轉(zhuǎn)。,基地所在區(qū)域規(guī)劃及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究,論文緒論,,,,,4.1地塊基本情況介紹,,主要對(duì)地塊基本情況進(jìn)行介紹,基地位置 項(xiàng)目用地位于昆明市西山區(qū)廣福路與希望路交匯處（原大商匯建材市場用地），用地緊靠“昆明泛亞金融產(chǎn)業(yè)中心園區(qū)”，背依西山近伴滇池，一方面享受金產(chǎn)區(qū)的發(fā)展紅利，一方面享受滇池的良好空

16、氣。周邊配套豐富，如萬達(dá)廣場、迪卡儂、麥德龍、上影影城等。基地規(guī)?；貎粲玫孛娣e：51616.56㎡，即77.42畝，用地性質(zhì)為居住用地。基地四至 地塊位于希望路與廣福路交匯處，距離廣福路主干道約35m，距離希望路約20m，距離商匯路約10m，距離望江路約15m，距離盤龍江約50m。 地塊四至為：南側(cè)緊鄰廣福路，北側(cè)緊鄰商匯路和大商匯建材市場，西側(cè)緊鄰希望路，東側(cè)緊鄰?fù)泛捅P龍江。,論文緒論,,,,,4

17、.2基地所在區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究,,對(duì)基地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研分析，包括住宅市場、公寓市場,基地所在區(qū)域南市區(qū)成熟較早，地塊較大，包括滇池板塊，官南板塊及東南板塊，目前各個(gè)板塊都有多個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)行運(yùn)作。廣福路板塊是快速發(fā)展型板塊，房地產(chǎn)開發(fā)集中扎堆，隨著城市向南發(fā)展的主軸方向，廣福路沿線出現(xiàn)了大量的樓盤，且多呈現(xiàn)出大規(guī)模和多物業(yè)形態(tài)特征，預(yù)計(jì)后續(xù)區(qū)域價(jià)值將會(huì)快速提升，勢必成為房產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)和客戶關(guān)注焦點(diǎn)，與此同時(shí)區(qū)域競爭也必定更加激烈

18、。 周邊主要競爭項(xiàng)目有：興港瓏灣、南悅城、中天天融域、海倫國際、奧宸中心、金地·悅天下、紅星國際、華都B區(qū)、華海·新天地,周邊競品環(huán)伺，競爭激烈,論文緒論,,,,,4.2基地所在區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究,,對(duì)基地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研分析，包括住宅市場、公寓市場,均價(jià)：6800-7500元/㎡；物業(yè)類型：以普通住宅為主，同時(shí)有商鋪在售；戶型產(chǎn)品：以80-100㎡兩房和100-140㎡三房為主，

19、兼有少量170㎡以上四房；去化速度：約20套/月；客戶：以西山區(qū)、官渡區(qū)客戶為主，少量其他周邊區(qū)域客戶，客戶職業(yè)以礦主、事業(yè)單位職員、公務(wù)員為主。,區(qū)域住宅市場概況,論文緒論,,,,,4.2基地所在區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究,,對(duì)基地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研分析，包括住宅市場、公寓市場,自身?xiàng)l件：昆明目前在售公寓主要憑借交通便利、周邊環(huán)境配套良好奠定了升值空間；產(chǎn)品戶型：目前昆明公寓以30-50 ㎡一房居多，且銷售速度明顯高于其他

20、房型，但受面積限制的影響，戶型普遍存在缺陷（進(jìn)深較長、通風(fēng)、采光欠佳等），戶型較好的小戶型深受市場熱捧； 裝修標(biāo)準(zhǔn)：昆明市場在售公寓約50%交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝修（不帶家具），裝修標(biāo)準(zhǔn)基本控制在1000元/平米以內(nèi)，裝修檔次差別主要體現(xiàn)在廚房、衛(wèi)生間設(shè)施的使用品牌方面；投資回報(bào)：雖然在2012年市場調(diào)控背景下，客戶置業(yè)觀望情緒較濃，但由于通脹壓力當(dāng)前，在存貸利息不斷降低的環(huán)境下，大量手頭有閑錢的客戶已經(jīng)在一定程度演變成了“投資剛需”客戶，

21、而從抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)角度、家庭長期財(cái)務(wù)規(guī)劃方面來說，投資“面積小、總價(jià)低”的小戶型公寓仍是投資者的第一選擇；而通過三級(jí)市場情況來看，在售公寓比例明顯低于租賃公寓，投資公寓的客戶主要以“自住+投資收租”為目的； 目標(biāo)客群：進(jìn)入調(diào)控后，雖然昆明房價(jià)受到一定調(diào)控影響，但對(duì)于剛需群體來說，房價(jià)仍是影響置業(yè)的關(guān)鍵因素之一，因此，“小面積、低總價(jià)”的公寓仍然吸引了大量剛需青年群體，同時(shí)受大經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響，有閑錢卻不知道該怎么投資的客戶仍然愿意選擇投

22、資門檻較低的小戶型公寓作為“保值理財(cái)產(chǎn)品”。,昆明公寓市場總結(jié),論文緒論,,,,,4.2基地區(qū)域交通條件、配套條件分析,,對(duì)基地所在區(qū)域交通條件、生活配套條件進(jìn)行分析,基地的路網(wǎng)可以用“四橫四縱”來進(jìn)行概括，四橫是指：二環(huán)南路、日新路、廣福路和環(huán)湖東路；四縱是指：滇池路、前衛(wèi)西路、前興路和官南大道。其中官南大道直插南壩路-巡津街就可以到達(dá)市中心；前興路順沿海埂路-西昌路可到達(dá)市中心；滇池路順沿海埂路也尅到達(dá)市中心，也就是說無論那條道路都

23、可以到達(dá)市中心，路網(wǎng)是四通八達(dá)的。 廣福路串聯(lián)了滇池路、前興路、官南大道三條大路，而廣福路是目前昆明唯一一條連接主城東西方向的8-10車道的以及行政主干道，同時(shí)它承擔(dān)了連接老的省級(jí)行政中心和新的市級(jí)行政中心的路網(wǎng)功能，廣福路作為中心區(qū)連接著省、市中央政務(wù)區(qū)，也剛好是應(yīng)正了政府一直強(qiáng)調(diào)的“城市發(fā)展向南移”的規(guī)劃發(fā)展思路。 在公共交通方面，基地?zé)o論是臨廣福路、希望路還是前興路出行都是非常方便的，就基地周邊500米范圍

24、內(nèi)就有4個(gè)公交站臺(tái)。廣福路上，12條公交路線，希望路、前興路、前程路一共至少16條公交線路，全部都可以到達(dá)昆明“東、西、南、北、中”任何一個(gè)區(qū)域。 另外，城市軌道交通規(guī)劃的地鐵2號(hào)線和地鐵7號(hào)線將來會(huì)通過本基地。將會(huì)為大家的出行提供更加便捷有效的交通方式。,論文緒論,,,,,4.2基地區(qū)域交通條件、配套條件分析,,對(duì)基地所在區(qū)域交通條件、生活配套條件進(jìn)行分析,生活配套方面，非常很齊全方便。沃爾瑪、萬達(dá)廣場、大潤發(fā)超市、紅

25、星愛琴海購物中心、南亞風(fēng)情園第壹城世紀(jì)城商圈、螺螄灣商圈都距離項(xiàng)目很近。醫(yī)療配套方面，基地距離昆明最好的兒童醫(yī)院“昆明市兒童醫(yī)院”僅有1公里左右距離。另外從廣福路往西走5分鐘就可以到達(dá)三甲醫(yī)院“同仁醫(yī)院”。基地對(duì)面的額“云南省中醫(yī)院”也是一所三甲醫(yī)院。教育配套方面，項(xiàng)目周邊的學(xué)校有很多，基本可以滿足孩子3歲-18歲的教育需求。自然資源配套方面，基地東邊就是政府出資4億打造的龍江公園，環(huán)境優(yōu)美，適合休閑娛樂，緊接著龍江公園的就

26、是昆明的母親河——盤龍江，盤龍江北起嵩明縣西北梁王山，南至滇池東岸官渡區(qū)福海鄉(xiāng)海埂村滇池人?？?，全長105公里江水自松花壩流出，穿城而過，淌入滇池，是唯一一條橫穿昆明市區(qū)的河流，是昆明各族人民的成長搖籃。,論文緒論,,,,,4.2基地區(qū)域交通條件、配套條件分析,,對(duì)基地所在區(qū)域交通條件、生活配套條件進(jìn)行分析,生活配套方面，非常很齊全方便。沃爾瑪、萬達(dá)廣場、大潤發(fā)超市、紅星愛琴海購物中心、南亞風(fēng)情園第壹城世紀(jì)城商圈、螺螄灣商圈都距離項(xiàng)目很

27、近。醫(yī)療配套方面，基地距離昆明最好的兒童醫(yī)院“昆明市兒童醫(yī)院”僅有1公里左右距離。另外從廣福路往西走5分鐘就可以到達(dá)三甲醫(yī)院“同仁醫(yī)院”。基地對(duì)面的額“云南省中醫(yī)院”也是一所三甲醫(yī)院。教育配套方面，項(xiàng)目周邊的學(xué)校有很多，基本可以滿足孩子3歲-18歲的教育需求。自然資源配套方面，基地東邊就是政府出資4億打造的龍江公園，環(huán)境優(yōu)美，適合休閑娛樂，緊接著龍江公園的就是昆明的母親河——盤龍江，盤龍江北起嵩明縣西北梁王山，南至滇池東岸官

28、渡區(qū)福海鄉(xiāng)海埂村滇池人海口，全長105公里江水自松花壩流出，穿城而過，淌入滇池，是唯一一條橫穿昆明市區(qū)的河流，是昆明各族人民的成長搖籃。,基地所在區(qū)域消費(fèi)市場分析,論文緒論,,,,,5.1區(qū)域消費(fèi)市場分析范圍,,基地所在區(qū)域消費(fèi)市場分析范圍（主要進(jìn)行問卷調(diào)查）,,根據(jù)目前該區(qū)的交通連接情況，劃定的本案研究區(qū)域：西至滇池路，東到世紀(jì)城，北至日新路，南到環(huán)湖東路。主要分為四個(gè)片區(qū)進(jìn)行調(diào)研分析，分別是官南大道以西至滇池路，以東至彩云北路，廣福

29、路以北至日新路、廣福路以南至環(huán)湖東路。,本次市場調(diào)研區(qū)域,論文緒論,,,,,5.2區(qū)域消費(fèi)群體分析,,針對(duì)基地所在區(qū)域消費(fèi)群體進(jìn)行分析（主要通過問卷調(diào)查分析得出）,職業(yè)：項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)群體的職業(yè)多為企業(yè)、個(gè)體戶、建筑業(yè)、專業(yè)技術(shù)人員、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員。其中大商匯中的個(gè)體戶為相對(duì)于集中在項(xiàng)目所在基地區(qū)域，是本項(xiàng)目的重點(diǎn)針對(duì)人群。月收入：消費(fèi)群體的平均月收入80%都在3000元以上，更有25%達(dá)到了6000元以上。這說明本次調(diào)研區(qū)域

30、的消費(fèi)水平相對(duì)較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。購房目的：在對(duì)受訪者分析之后有59%為有購房剛性需求的人群，41%為無剛性需求或沒有購房計(jì)劃的人群。意向面積：60%的受訪者都希望房屋的面積在80—144平方米,說明項(xiàng)目的戶型應(yīng)多為80-144平方米的中小戶型。接受價(jià)格：48%的受訪者能接受的住宅價(jià)格在70—100萬元，這說明客戶的消費(fèi)能力應(yīng)該在每平米6500-8000元。,項(xiàng)目市場定位,論文緒論,,,,,5.項(xiàng)目定位,,以市場調(diào)研為支撐，

31、對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行定位（總定位、消費(fèi)群定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位）,鎖定追求高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)群，認(rèn)同昆明南市區(qū)的區(qū)域價(jià)值，渴望居住在未來城市中心地帶，享受繁華都市生活，追求卓越生活品質(zhì)和高檔物業(yè)給予的身份與地位的社會(huì)認(rèn)同感的群體。我們稱之為“未來城市的主人”。,目標(biāo)消費(fèi)群定位,城市一級(jí)，主動(dòng)中心化--以區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)打造“南市精英生活示范區(qū)”高層品質(zhì)住宅項(xiàng)目。,項(xiàng)目總定位,業(yè)種和業(yè)態(tài)定位：根據(jù)區(qū)域調(diào)研分析，將本項(xiàng)目定位為品質(zhì)住宅項(xiàng)目。

32、產(chǎn)品形式定位：塔式高層住宅項(xiàng)目+高層商務(wù)公寓+三層社區(qū)商業(yè)。建筑風(fēng)格：建議住宅、商業(yè)、公寓均采用ARTDECO 風(fēng)格。建筑平面布局：建議在改用地上高層(30層)品質(zhì)住宅，標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)置6戶以下，并保證每套住宅通風(fēng)采光，不出現(xiàn)黑房間建筑戶型和面積：80—144㎡的兩房和三房產(chǎn)品。建筑環(huán)境：整體布局上建議采用錯(cuò)列式，避免阻擋陽光、影響通風(fēng)效果。,產(chǎn)品定位,論文緒論,,,,,5.項(xiàng)目定位,,以市場調(diào)研為支撐，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行定位（總定位、

33、消費(fèi)群定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位）,,,,價(jià)格定位,根據(jù)區(qū)域調(diào)查及問卷調(diào)查，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位住宅：7400元/㎡公寓：11000元/㎡商業(yè)：3.8元/天.㎡,論文緒論,,,,,5.項(xiàng)目定位,,,,,案名建議,（1）碧水香鄰：因?yàn)楸卷?xiàng)目緊鄰盤龍江與龍江公園，有水有花。一池碧水，漣漪點(diǎn)點(diǎn)?；ǘ浔揉?，香飄四野。不是詩意迷醉了自己，是愜意的生活改變了喧囂。香鄰也可理解為友好的讓人親切的鄰居。改變見面不識(shí)的尷尬，重新體會(huì)友鄰生活的樂趣。案

34、名平抑得當(dāng)，恰到好處。（2）林月花溪：按園區(qū)規(guī)劃，有林有花，更有溪水環(huán)繞，林月花溪，更詳盡勾勒詩意生活，滿足小資生活情調(diào)，與本項(xiàng)目整體定位結(jié)合。案名更強(qiáng)調(diào)自然，讓人心生向往。（3）山水流園：因項(xiàng)目緊鄰盤龍江，山水，見字生情，聞聽生意，流園與蘇州著名的留園諧音，有暗喻之意。水流，更為生動(dòng)和形象地展現(xiàn)園區(qū)風(fēng)貌，突出山水田園特色。更兼仁者樂山，智者樂水，案名更具人文氣息。（4）盤江?？ぃ褐笔阈囊猓櫭剂x，盤江即盤龍江，突出項(xiàng)目的

35、優(yōu)勢，福則代表廣福路，凸顯出項(xiàng)目的位置，另外“?！北旧碓谥袊幕幸彩呛芎玫脑⒁?。最后，本案推薦案名“盤江福郡” 。,案名，即樓盤名稱，是樓盤寓意的象征,項(xiàng)目SWOT分析,南市區(qū)被定義為昆明城市副中心，城市整體南移；地塊臨城市主干道廣福路，交通方便，提高生活便利度；項(xiàng)目緊鄰龍江公園與盤龍江，具有得天獨(dú)厚的自然資源；地塊所在區(qū)域生活氛圍已經(jīng)比較成熟，城市配套設(shè)施比較健全；依靠大商匯，有強(qiáng)有利的客戶來源。,輕軌、BRT的規(guī)劃將進(jìn)一步推動(dòng)南

36、區(qū)的發(fā)展，并加強(qiáng)與其他區(qū)域的聯(lián)系；地鐵2號(hào)線與地鐵7號(hào)線規(guī)劃將會(huì)經(jīng)過本項(xiàng)目，打造雙地鐵物業(yè)，升值潛力大；2015年國家和地方相繼出臺(tái)了一系列新政策，比如下調(diào)存、貸款利率，降低第二套購房貸款首付等。刺激了房地產(chǎn)市場，本項(xiàng)目可借勢入市。,呈貢新城在推動(dòng)南市區(qū)發(fā)展的同時(shí)，也在一定程度上形成競爭；市政、交通配套設(shè)施不完善，影響南市區(qū)生活的快速成熟；地塊周邊南悅城，中天融域，華都等競爭項(xiàng)目較多，無論是開發(fā)過程中的建設(shè)資源還是銷售階段的競爭都給擬建