銀行房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險分析

1、銀行房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險分析在銀行信貸業(yè)務(wù)中，抵押貸款由于業(yè)務(wù)規(guī)范程度高、具備確定的風(fēng)險兜底措施等，成為銀行機構(gòu)普遍青睞的貸款品種，而抵押物又以房產(chǎn)為主。近年來，銀行房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)在實際操作中暴露出不少風(fēng)險，對于農(nóng)村中小金融機構(gòu)而言，如何有效防范和控制房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險，成為其面臨的重要課題。一。房產(chǎn)抵押貸款的易發(fā)風(fēng)險貸款辦理之前房產(chǎn)”低值高評“的風(fēng)險?？蛻舻姐y行辦理貸款，銀行需要按照既定的抵押率放款。出于融資需求，客戶往往考慮傾向于以

2、有限的房產(chǎn)抵押、按最大額度”頂格“辦理貸款。目前，第三方評估機構(gòu)對抵押人的評估收費根據(jù)抵押房產(chǎn)的價值定率計算收取，抵押人與評估機構(gòu)形成了事實上的雇傭與被雇傭關(guān)系，因此，在房產(chǎn)評估定價環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)”低值高評“的風(fēng)險。借貸關(guān)系存續(xù)期間抵押房產(chǎn)貶值的風(fēng)險。自客戶在銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款起直到貸款到期之前，房地產(chǎn)市場受供求、政策、稅收等因素的影響，行情易出現(xiàn)波動。近年來，受調(diào)控政策影響，一些抵押到銀行的房產(chǎn)總體上處于持續(xù)貶值狀態(tài)，而且貸款時間越長

3、貶值率越大，導(dǎo)致在押房產(chǎn)不足值的風(fēng)險不斷加大。貸款出現(xiàn)風(fēng)險時，銀行接收抵押房產(chǎn)過程中的風(fēng)險。當房產(chǎn)抵押貸款到期時，由于前期虛評和貸中貶值等原因，抵押品實際價值會出現(xiàn)難以抵償貸款全部本息的情況，當債務(wù)人資不抵債或者為逃廢債務(wù)而提前轉(zhuǎn)移其他有效資產(chǎn)時，銀行迫于無奈只能申請法院執(zhí)行抵押物24.61%（貸款期限越長，風(fēng)險水平越高）。從實際操作的經(jīng)驗來看，銀行房產(chǎn)抵押貸款出現(xiàn)風(fēng)險的原因主要可以分為以下幾類：借款人過高的融資預(yù)期。借款人在辦理房產(chǎn)抵

4、押貸款時，通常有自己的可貸資金量預(yù)期，但由于其可供抵押的房產(chǎn)有限，在抵押房產(chǎn)評估過程中，抵押人可能與評估機構(gòu)達成”低值高估“的交易。抵押房產(chǎn)市場波動。由于近年來房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了”泡沫“，目前通常作為抵押物的住宅、商用房、廠房等房產(chǎn)，在政策層面不斷加大調(diào)控的同時，也被監(jiān)管部門納入限控行業(yè)，一些抵押房產(chǎn)出現(xiàn)了不足值的風(fēng)險。借款人消極履行債務(wù)。一旦抵押房產(chǎn)嚴重不足值，借款人有可能出現(xiàn)資不抵債情況或者為了逃避債務(wù)履行義務(wù)而提前轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，當合同到

5、期、其名下已無其他可執(zhí)行資產(chǎn)時，不排除有的借款人、抵押人提前對抵押房產(chǎn)作出一些有損價值的處置。借款人、抵押人消極履行合同，將導(dǎo)致銀行面臨被迫接收不足值抵債房產(chǎn)的風(fēng)險。收回抵債房產(chǎn)的流程成本過高。在銀行訴諸法律收回抵債房產(chǎn)的過程中，由于借款人無力負擔或者拒絕承擔相關(guān)稅費，銀行需要從接收的房產(chǎn)價值中扣除債務(wù)人和債權(quán)人應(yīng)分別承擔的稅費，以及該房產(chǎn)拍賣出售變現(xiàn)的流程稅費，包括訴訟費、律師代理費、執(zhí)行費、評估費、拍賣費、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使