不動產(chǎn)營改增政策培訓課件

1、不動產(chǎn)營改增稅收政策指南,山東省國家稅務(wù)局,,涉及的主要文件,1、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于公布的公告》（國家稅務(wù)總局公告 [2016] 14號）3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告 [2016] 15號）4、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告 [2016] 16號）,,涉及的主要文件,5、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告

2、 [2016] 18號）6、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》（國家稅務(wù)總局公告 [2016]19 號）7、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》（稅總函 [2016]145 號）,,CONTENTS,目 錄,納稅人和扣繳義務(wù)人,征稅范圍,稅率和征收率,應(yīng)納稅額的計算,銷售額的確定,進項稅額抵扣,納稅地點,納稅義務(wù)發(fā)生時間,稅收優(yōu)惠,預(yù)繳稅款,征收

3、管理,（一）應(yīng)稅行為： 1、納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn) 。不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目 。 2、納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn) 。不包括納稅人提供道路通行服務(wù) 。納稅人提供道路通行服務(wù)不適用于《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》。 以上兩款，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目 。自行開發(fā)，

4、是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。,（二）納稅人的分類 1.增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。這兩類納稅人不僅有規(guī)模上的區(qū)別，更有稅制適用上的區(qū)別。從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。 一般納稅人和小規(guī)模納稅人在稅收待遇上的區(qū)別如下： （1）一般納稅人銷售應(yīng)稅的貨物、勞務(wù)以及發(fā)生應(yīng)稅行為可

5、以自行開具增值稅專用發(fā)票，而小規(guī)模納稅人不能自行開具，購買方索取專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人只能到主管稅務(wù)機關(guān)申請代開專用發(fā)票。,（2）一般納稅人購進貨物或勞務(wù)可以憑取得的增值稅專用發(fā)票以及其他扣稅憑證按規(guī)定抵扣稅款，而小規(guī)模納稅人不享有稅款抵扣權(quán)。 （3）征稅辦法不同。一般納稅人適用一般價稅方法計稅，小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法計稅。 2.應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)

6、定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。 年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標準但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。,（三）一般納稅人的管理 1.年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會計核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會

7、計制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。 2. 符合一般納稅人條件的納稅人應(yīng)當向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記。具體登記辦法由國家稅務(wù)總局制定。除國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。,（四）中華人民共和國境外（以下稱境外）單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。,,CONTENTS,目 錄,納稅人和

8、扣繳義務(wù)人,征稅范圍,稅率和征收率,應(yīng)納稅額的計算,銷售額的確定,進項稅額抵扣,納稅地點,納稅義務(wù)發(fā)生時間,稅收優(yōu)惠,預(yù)繳稅款,征收管理,（一）不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。1、建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。2、構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。3、車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營

9、租賃服務(wù)繳納增值稅。（二）不征收增值稅項目1、下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)：（1）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。,（2）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。 （3）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。 （4）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 2、根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運輸服務(wù)、航空運輸服務(wù)，屬于《試點實施辦法》

10、第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。 3、存款利息。 4、被保險人獲得的保險賠付。,5、房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。 6、在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。,,CONTENTS,目 錄,納稅人和扣繳義務(wù)人,征稅范圍,稅率

11、和征收率,應(yīng)納稅額的計算,銷售額的確定,進項稅額抵扣,納稅地點,納稅義務(wù)發(fā)生時間,稅收優(yōu)惠,預(yù)繳稅款,征收管理,（一）轉(zhuǎn)讓、出租不動產(chǎn)適用的稅率均為11%。（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓、出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的轉(zhuǎn)讓、出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。（三）公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路車輛通行費，可選擇簡易計稅方法，減按3%征收率計算應(yīng)納稅額。,,（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),,（二）提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)

12、,,（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的項目,,CONTENTS,目 錄,納稅人和扣繳義務(wù)人,征稅范圍,稅率和征收率,應(yīng)納稅額的計算,銷售額的確定,進項稅額抵扣,納稅地點,納稅義務(wù)發(fā)生時間,稅收優(yōu)惠,預(yù)繳稅款,征收管理,（一）基本規(guī)定 增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。 一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計

13、稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。 小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。（二）一般計稅方法的應(yīng)納稅額 1、一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算： 應(yīng)納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額 當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。,2、銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅

14、額計算公式： 銷項稅額=銷售額×稅率 一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率） 3、進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔的增值稅額。,（三）簡易計稅方法的應(yīng)納稅額 1、

15、簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式： 應(yīng)納稅額=銷售額×征收率 2、簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率),,CONTENTS,目 錄,納稅人和扣繳義務(wù)人,征稅范圍,稅率和征收率

16、,應(yīng)納稅額的計算,銷售額的確定,進項稅額抵扣,納稅地點,納稅義務(wù)發(fā)生時間,稅收優(yōu)惠,預(yù)繳稅款,征收管理,（一）基本規(guī)定納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目： 1、代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費; 2、以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)

17、項目銷售額 1、一般計稅方法： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全,部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）（1）當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目

18、建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款（2）在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。（3）一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。,2、簡易計稅方法 （1）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的和小規(guī)模納稅人，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得

19、扣除對應(yīng)的土地價款。 （2）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。,（3）房地產(chǎn)老項目是指： ?《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目； ?《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在20

20、16年4月30日前的建筑工程項目。,（三）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)銷售額,納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。 上述憑證是指： 1、稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。 2、法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書?！?3、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。 （四）提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服

21、務(wù)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額。,（五）試點前發(fā)生的業(yè)務(wù) 1、試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。 2、試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的

22、，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。 3、試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。,（六）視同銷售的處理 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)而無銷售額的(用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外)，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

23、 1、按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。,2、按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。 3、按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。,,CONTENTS,目 錄,納稅人和扣繳義務(wù)人,征稅范圍,稅率和征收率,應(yīng)

24、納稅額的計算,銷售額的確定,進項稅額抵扣,納稅地點,納稅義務(wù)發(fā)生時間,稅收優(yōu)惠,預(yù)繳稅款,征收管理,（一）不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣1、基本規(guī)定 增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入

25、股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。,2、購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)抵扣規(guī)定： 用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。 不

26、動產(chǎn)原值,是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價。 上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。,3、分期抵扣時間規(guī)定： （1）納稅人按照規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項

27、稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。 （2）購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉(zhuǎn)用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。,（3）納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。 （4）

28、按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。 （5）納稅人注銷稅務(wù)登記時，其尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額于注銷清算的當期從銷項稅額中抵扣。,4、進項稅額轉(zhuǎn)出的規(guī)定： （1）抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目

29、、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產(chǎn)凈值率　　不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100% （2）不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。 （3）不得抵扣的進項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當期，

30、將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。,5、分期抵扣管理要求 （1）待抵扣進項稅額記入“應(yīng)交稅金—待抵扣進項稅額”科目核算，并于可抵扣當期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目。對不同的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進項稅額。 （2）納稅人分期抵扣不動產(chǎn)的進項稅額，應(yīng)據(jù)實填報增值稅納稅申報表附列資料。,（3）納稅人應(yīng)建立

31、不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程臺賬，分別記錄并歸集不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳椤Ｓ糜诤喴子嫸惙椒ㄓ嫸愴椖?、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，也應(yīng)在納稅人建立的臺賬中記錄。 （4） 納稅人未按照本辦法有關(guān)規(guī)定抵扣不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程進項稅額的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定進行處理。,（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目進項稅

32、額 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進行劃分。 不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）,,CONTENTS,目 錄,納稅人和扣繳義務(wù)人,征稅范圍,稅率和征收率,應(yīng)納稅額的計算,銷

33、售額的確定,進項稅額抵扣,納稅地點,納稅義務(wù)發(fā)生時間,稅收優(yōu)惠,預(yù)繳稅款,征收管理,（一）固定業(yè)戶應(yīng)當向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。總機構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機關(guān)批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 （二）屬于固定業(yè)戶的試點納稅人，總分支機構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計劃

34、單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務(wù)局批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。,（三）其他個人銷售或者租賃不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 （四）扣繳義務(wù)人應(yīng)當向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納扣繳的稅款。 （五）納稅人出租不動產(chǎn)，不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報

35、納稅。,,CONTENTS,目 錄,納稅人和扣繳義務(wù)人,征稅范圍,稅率和征收率,應(yīng)納稅額的計算,銷售額的確定,進項稅額抵扣,納稅地點,納稅義務(wù)發(fā)生時間,稅收優(yōu)惠,預(yù)繳稅款,征收管理,（一）發(fā)生以下十六項應(yīng)稅行為適用增值稅預(yù)繳方式，按照預(yù)征率或征收率，在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。,,（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目預(yù)繳規(guī)定 1、一般納稅人 ?一般納稅人

36、采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 ? 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。 ?一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。,2、小規(guī)模納稅人 ? 房地產(chǎn)開發(fā)

37、企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 ?應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3% ?小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。,（三）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)預(yù)繳規(guī)定 1、其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)

38、，區(qū)分以下情形計算應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的稅款： （1）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% （2）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為： 應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)

39、時的作價）÷（1+5%）×5%,（四）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃預(yù)繳規(guī)定 1、納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%　　2、納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：　　應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5% 3、個體工商戶出租

40、住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：　　應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% 4、 其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款： （1）出租住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% （2）出租非住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%,,CONTENTS,目 錄,納稅人和扣繳義務(wù)人,征稅范圍,稅率和征收率,應(yīng)納稅額的計

41、算,銷售額的確定,進項稅額抵扣,納稅地點,納稅義務(wù)發(fā)生時間,稅收優(yōu)惠,預(yù)繳稅款,征收管理,（一）發(fā)票開具 1、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn) （1）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開。 （2）納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。,2、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃 （1）小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值

42、稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。 其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。 （2）納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。,3、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目 （1）一般納稅人 ?一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。 ? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日

43、前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 ? 一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。,3、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目 （2）小規(guī)模納稅人 ?小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。 ?小

44、規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。 ?小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。,4、增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)以及其他個人出租不動產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。不能自開增值稅普

45、通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，以及其他個人出租不動產(chǎn)，可以向地稅局申請代開增值稅普通發(fā)票。,（二）納稅申報 1、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn) 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。,2、租賃不動產(chǎn) ?單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按

46、照本辦法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。 ?單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。,3、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（1）一般納稅人?一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改

47、征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。?一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。,3、房地

48、產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（2）小規(guī)模納稅人 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。,（三）根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于加

49、強國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局互相委托代征稅收的通知》（稅總發(fā)〔2015〕155號）等有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)總局決定，營業(yè)稅改征增值稅后由地稅機關(guān)繼續(xù)受理納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的申報繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務(wù)，以方便納稅人辦稅。,,CONTENTS,目 錄,納稅人和扣繳義務(wù)人,征稅范圍,稅率和征收率,應(yīng)納稅額的計算,銷售額的確定,進項稅額抵扣,納稅地點,納稅義務(wù)發(fā)生時間,稅收優(yōu)惠,預(yù)繳稅款,征收管理,（一)納稅人銷售、出租不動產(chǎn)

50、，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。（二）納稅人提供租賃不動產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。（三）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。,,C

51、ONTENTS,目 錄,納稅人和扣繳義務(wù)人,征稅范圍,稅率和征收率,應(yīng)納稅額的計算,銷售額的確定,進項稅額抵扣,納稅地點,納稅義務(wù)發(fā)生時間,稅收優(yōu)惠,預(yù)繳稅款,征收管理,納稅人發(fā)生下列項目免征增值稅: （一）2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房免征增值稅。公共租賃住房，是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公