《資產(chǎn)評估學(xué)》教案3

1、第三章 資產(chǎn)評估的基本方法,導(dǎo) 讀一、應(yīng)掌握的基本概念 重置成本法 收益法 市場比較法 折現(xiàn)率 有形損耗 經(jīng)濟性損耗 功能性損耗二、思考題1、重置成本、有形損耗、功能性損耗、經(jīng)濟性損耗的計算。2、有限期限、無限期限的預(yù)期收益現(xiàn)值的計算。3、運用收益現(xiàn)值法、市場比較法進行資產(chǎn)評估時，各自需要的前提條件。4、運用重置成本法、收益現(xiàn)值法、市場

2、比較法進行資產(chǎn)評估的不同點。,第一節(jié) 成本法 一、成本法的基本原理 (一）成本法的理論基礎(chǔ) 成本法的理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費用價值論。該觀點認(rèn)為資產(chǎn)的價值取決于其購建時的成本耗費。一項資產(chǎn)的原始成本越高，其原始價值越大。（二）成本法及其基本思路 成本法亦稱重置成本法，是指在資產(chǎn)繼續(xù)使用的前提下，從估計的更新或重置資產(chǎn)的現(xiàn)實成本中減去應(yīng)計損耗而求及的一個價值指標(biāo)的方法。,重置

3、成本法的基本思路：就是按現(xiàn)行市場條件重新購建與被評估資產(chǎn)功能相同的處于全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費，扣除被評估資產(chǎn)因其使用、存放和社會技術(shù)進步、社會環(huán)境變化對資產(chǎn)價值的影響，即各項損耗，從而得出被評估資產(chǎn)按現(xiàn)行市價及其新舊程度計算的重估價值。,（三）運用成本法應(yīng)注意的問題 1、應(yīng)注意歷史資料的真實性 2、形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的,二、成本法的基本計算公式及相關(guān)概念（一）成本法的基本計算公式被評估資產(chǎn)的價值 =重置成

4、本—實體性損耗—功能性損耗 —經(jīng)濟性損耗（二）相關(guān)概念 1、重置成本：又稱重置全價，是指資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。按照重置的不同方式，又可將重置成本分為兩種，即復(fù)原重置成本和更新重置成本。,復(fù)原重置成本是指采用與被估資產(chǎn)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格構(gòu)建與被估資產(chǎn)相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。

5、 更新重置成本是指采用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格購建與被評估資產(chǎn)具有相同功能的全新資產(chǎn)所發(fā)生的成本。 更新重置成本與復(fù)原重置成本的相同點在于均采用資產(chǎn)的現(xiàn)行價格，不同點在于采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計等方面存在差異。 在計算重置成本時，如果同時擁有更新重置成本與復(fù)原重置成本的資料，應(yīng)選擇計算更新重置成本。,2、實體性損耗：指由于使用及自然力分化腐蝕的影響而使

6、資產(chǎn)實體發(fā)生的損耗。 3、功能性損耗：是指評估對象與重新購置的相比，由于科技的不斷進步，在功能及性能方面已顯示出落后與欠缺，使原有資產(chǎn)部分或全部失去使用價值所造成的陳舊貶值。 4、經(jīng)濟性損耗：是指不是因評估對象自身的原因，而是因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值。,三、重置成本的計量（一）重置核算法：又稱細節(jié)分析法、直接法或加和法，是按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標(biāo)準(zhǔn)，計算重置成本

7、的一種方法。這種方法要求先對資產(chǎn)的成本進行分解，進而逐項計算各成本項目，按計入的方法區(qū)分為直接成本與間接成本。計算公式為； 重置成本=直接成本+間接成本 1、直接成本：指購建全新資產(chǎn)的全部支出中可直接計入購建成本的那一部分支出。如機器設(shè)備的買價、安裝和人工費等。 2、間接成本：指購建全新資產(chǎn)的全部支出中不能直接計入購建成本而需要采用適當(dāng)?shù)姆椒ā?biāo)準(zhǔn)進行分配應(yīng)計入購建成本

8、的那一部分支出。如管理費、設(shè)計制圖費等。,在實際工作中，常按直接成本的一定比例估算間接成本。其方法有以下幾種：（1）人工成本比例法 間接成本=人工成本總額 分配率 分配率=間接成本/人工成本額 100%（2）單位價格法 間接成本=工時數(shù) 單位價格（3）間接成本百分率法 間接成本=直接成本 間接成本占直接成本比例

9、 采用重置核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。,,例：被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設(shè)備。據(jù)了解，該機器設(shè)備現(xiàn)尚無換代產(chǎn)品，該設(shè)備賬面原值10.2萬元，經(jīng)檢驗資料，該設(shè)備當(dāng)時購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本0.2萬元。據(jù)對同類型機器設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價比2年前上漲了20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%；購建成本中間接成本占直接成本的百分率不變。

10、根據(jù)以上資料，估算該設(shè)備的重置成本。,解： 購買價=8 （1+20%）=9.6（萬元） 運雜費=1.6 （1+80%）=2.88（萬元） 安裝費中的直接成本=0.4 （1+40%） =0.56（萬元） 直接成本=9.6+2.88+0.56

11、 =13.04（萬元） 間接成本占直接成本的百分率 =0.2/（8+1.6+0.4） 100% =2% 間接成本=13.04 2%=0.26（萬元） 重置成本=13.04+0.26=13.30（萬元）,（二）功能系數(shù)法：是選擇同類功能的資產(chǎn)作

12、為參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，按被估資產(chǎn)功能與參照物功能的差異，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。其關(guān)鍵是尋求功能成本函數(shù)，所以在運用功能系數(shù)法時，首先應(yīng)力求準(zhǔn)確判斷功能與成本間的關(guān)系，然后再把這一關(guān)系用函數(shù)表達出來，最后依據(jù)被估資產(chǎn)的功能來計算其重置成本。 資產(chǎn)功能與成本之間的關(guān)系呈線性關(guān)系或指數(shù)關(guān)系。 1、生產(chǎn)能力比例法 如果資產(chǎn)功能與成本間呈線性關(guān)系，即功能與成本同比

13、例增大，就可以采用生產(chǎn)能力比例法。其計算公式為： 被估資產(chǎn)重置成本=,2、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 若資產(chǎn)的功能與成本成指數(shù)關(guān)系，即隨著功能的增大，成本的上升幅度趨緩，表現(xiàn)出規(guī)模經(jīng)濟效益。就可以采用規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。其計算公式為： 被估資產(chǎn)重置成本= （三）物價指數(shù)法：是根據(jù)歷史成本，并考慮物價指數(shù)，把原始成本調(diào)整為重置成本的一種方法。需注意的是，物價指數(shù)有定基物價指數(shù)

14、和環(huán)比物價指數(shù)之分。在資產(chǎn)評估中，選擇物價指數(shù)，其基期應(yīng)與資產(chǎn)的形成期一致，計算期和資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)期一致。計算公式為：,被估資產(chǎn)重置成本= 被估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本 （見教材40頁例題）（四）統(tǒng)計分析法：是根據(jù)統(tǒng)計原理，選擇有代表性的資產(chǎn)，較精確地計算出其重置成本，依據(jù)資產(chǎn)的原始成本，從而推算全部資產(chǎn)的重置成本。其步驟為： 1、在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按

15、照適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別； 2、在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適當(dāng)具有代表性的資產(chǎn)，用前述適當(dāng)?shù)姆椒ü浪闫渲刂贸杀荆?3、依據(jù)代表性資產(chǎn)的重置成本與其賬面歷史成本計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)k;,K= ，其中K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)，R’為某類抽樣資產(chǎn)的重置成本 ，R為某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。4、根據(jù)計算的k值，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。公式為：某類資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)

16、歷史成本×k,例：評估某企業(yè)通用設(shè)備類，經(jīng)過抽樣，選擇具有代表性的通用設(shè)備4臺并進行估算，其重置成本之和為20萬元，而該4臺具有代表性的通用設(shè)備歷史成本之和為16萬元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為400萬元，試估算其重置成本。解： k=20/16=1.25 通用設(shè)備類重置成本=400×1.25=500（萬元）,四、有形損耗的計量（一）觀察法：也稱成新率法，指具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)

17、驗的工程技術(shù)人員，通過對資產(chǎn)實體各主要部位的觀察以及用儀器測量等方式進行鑒定，從而判斷被估資產(chǎn)的成新率。公式為： 被評估資產(chǎn)的有形損耗=重置成本×（1-成新率）（二）使用年限法：根據(jù)評估對象的有關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，利用計算折舊的方法，從而求出有形損耗的一種方法。,1、簡單年限法： 被評估資產(chǎn)的有形損耗=（重置成本-殘值）/總使用年限×實際已使用年限其中，殘值是指資產(chǎn)清理報廢時凈回收的金額，數(shù)額大時予以考

18、慮，如果殘值較小，可以忽略不計。 實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率,例：被評估資產(chǎn)為一臺機床，經(jīng)評估其重置成本為48萬元，根據(jù)會計記錄記載該機床已使用5年，平均利用率為60%，估計還可用6年，試確定該機床的評估值。,解：該機床實際已使用年限=5×60%=3（年） 該機床的有形損耗=48/9×3=16（萬元） 機床評估值=48-16=32（萬元）,,2

19、、綜合年限法： 被評估資產(chǎn)的有形損耗=（重置成本-殘值）/總使用年限×加權(quán)平均已使用年限加權(quán)平均已使用年限=加權(quán)投資成本=已使用年限×投資成本 （見教材42頁例題）,（三）修復(fù)費用法：通過估算將被估資產(chǎn)恢復(fù)到原有全新功能所需投入的費用來直接確定資產(chǎn)的實體性損耗的一種方法。,五、功能性損耗的計量：通過新舊技術(shù)的比較，求出被評估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的超支額。計算公式為：1、被評估資產(chǎn)的 年

20、超額運營成本= ∑（舊技術(shù)的單位生產(chǎn)成本-新技 術(shù)的單位生產(chǎn)成本）×年生產(chǎn)量2、被評估資產(chǎn)的 被評估資產(chǎn)的 年稅后超支額= 年超額運營成本×（1-所得稅率）3、被評估資產(chǎn)的 功能性損耗= ∑（被評估資產(chǎn)的 各年折 年稅后超支額 × 現(xiàn)系數(shù)）,如果被評估資產(chǎn)運營成本的年稅后超支額是固定的，則公式可變?yōu)椋?

21、 功能性損耗=被評估資產(chǎn)的年稅后超支額×年金現(xiàn)值系數(shù)六、經(jīng)濟性損耗的計量：有兩種方式：,（一）通過估算生產(chǎn)能力的變化來評價經(jīng)濟性損耗，步驟為： 1、計算經(jīng)濟性貶值率 經(jīng)濟性貶值率= x為規(guī)模效益指數(shù)。 2、計算經(jīng)濟性損耗 經(jīng)濟性貶值額=重置成本×經(jīng)濟性貶值率,（二）利用年收益損失額本金化來計算，即,八、對重置成本法的評價 重置成本

22、法是從資產(chǎn)購建的成本耗費角度評估資產(chǎn)的價值。該方法的運用一般講沒有嚴(yán)格的前提條件，無法計算收益的資產(chǎn)以及找不到參照物的專用資產(chǎn)的評估均可使用該方法，但并非所有的評估對象都適合采用重置成本法。,第二節(jié) 收益法,一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ) 收益法的理論基礎(chǔ)是效用價值論。該觀點認(rèn)為資產(chǎn)的價值是由其效用決定的，而資產(chǎn)的效用則體現(xiàn)在資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益上。在風(fēng)險報酬率既定的情況下，一項資產(chǎn)的

23、未來收益越高，該資產(chǎn)的價值就越大。（二）收益法及其基本思路 收益法亦稱收益現(xiàn)值法，它是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，并折算成現(xiàn)值，借以確定資產(chǎn)價值的一種評估方法。,收益現(xiàn)值法的基本思路是：購買資產(chǎn)是一項投資，而投資既要承擔(dān)風(fēng)險，又要取得收益，收益是投資的主要動機。因此，可以根據(jù)被評估資產(chǎn)在未來若干年內(nèi)帶來的收益,并將其折算成現(xiàn)值，來確定被評估資產(chǎn)的價值。收益現(xiàn)值法是運用資本化過程將預(yù)期收益轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的資產(chǎn)價

24、值。（三）收益法運用的前提條件 1、資產(chǎn)的收益可用貨幣計量； 2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也能用貨幣計量。,二、收益法的計算公式及相關(guān)概念 收益現(xiàn)值 =1、收益：指一個企業(yè)或一項特定資產(chǎn)在使用過程中所帶來的凈收入。2、收益現(xiàn)值：是未來年份才能獲得的預(yù)期收益金額按相應(yīng)折現(xiàn)率折算成的現(xiàn)實資金數(shù)額,即評估值。3、折現(xiàn)率：亦稱貼現(xiàn)率，在收益現(xiàn)值法中，折現(xiàn)率就是在一定時期內(nèi)的投

25、資收益與相關(guān)投資的比率，它是由資金的時間價值決定的。折現(xiàn)率本質(zhì)上是投資報酬率，它通常由兩部分構(gòu)成，一是正常報酬率；二是風(fēng)險報酬率。,三、預(yù)期收益的計量 預(yù)期收益有三種可供選則的類型：（一）稅后利潤（二）凈現(xiàn)金流量 凈現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊-追加投資（三）利潤總額,預(yù)測收益的方法有很多，但主要有兩種：時間序列法和因素分析法。 時間序列法是根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，用回歸分析的統(tǒng)計方

26、法得出用于預(yù)測未來收益的方程。 因素分析法是一種間接預(yù)測收益的方法，它首先確定影響一項資產(chǎn)的收入和支出的具體因素；然后建立收益與這些因素的數(shù)量關(guān)系，同時對這些因素未來可能的變動進行預(yù)測；最后估算出基于這些因素的未來收益水平。,四、折現(xiàn)率與本金化率的計量 折現(xiàn)率與本金化率都是將未來的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，但二者的適用場合不同。 折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值

27、的比率。本金化率是將未來永續(xù)性預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值的比率。二者的關(guān)系為： 折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率 本金化率=折現(xiàn)率-未來年收入的增長率 在收益法的運用中，關(guān)鍵是折現(xiàn)率的確定，本金化率是以折現(xiàn)率為基礎(chǔ)的。確定折現(xiàn)率的基本方法有：加和法、資本成本加權(quán)法和市場比較法。,1、加和法 根據(jù)折現(xiàn)率包括無風(fēng)險報酬率與風(fēng)險報酬率兩部分，每一部分?jǐn)?shù)

28、值分別求取，然后相加得出折現(xiàn)率。2、資本成本加權(quán)法 這種方法把資產(chǎn)看作投入的資金總額，即企業(yè)的資產(chǎn)由長期負(fù)債和所有者權(quán)益構(gòu)成，二者所表現(xiàn)出的利息率和投資收益率必然影響折現(xiàn)率的大小，為此采用加權(quán)平均法處理，公式為： 折現(xiàn)率=長期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重 長期負(fù)債的利息率 （1-所得稅率）+所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重 投資報酬率 3、市場比較法 通過尋找與被估

29、資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)的市場價格以及該資產(chǎn)的收益來倒求折現(xiàn)率 。,五、有關(guān)計算 收益法的計算，關(guān)鍵是評估人員對資產(chǎn)的使用年限、收益及折現(xiàn)率的準(zhǔn)確判斷。三要素的不同組合會直接影響收益現(xiàn)值的大小?，F(xiàn)在我們在收益和折現(xiàn)率的判斷基礎(chǔ)上，僅就資產(chǎn)的不同使用年限來計算其收益現(xiàn)值。 根據(jù)未來收益是否在有限期間內(nèi)取得（即資產(chǎn)的使用壽命是否有限），有以下兩種情況：,（一）有限期限：即資產(chǎn)的使用壽命是有限的。 1、每期收益

30、額不等時 被評估資 產(chǎn)的價值= ∑（各年預(yù)期收益額 各年折現(xiàn)系數(shù)）例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營3年，營業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵充負(fù)債，經(jīng)預(yù)測得出3年內(nèi)各年的預(yù)期收益分別為600萬元，800萬元，400萬元，適用的折現(xiàn)率為6%，試確定該企業(yè)3年內(nèi)的收益現(xiàn)值總額。解：收益現(xiàn)值總額=600. +800. +400. =566.04+712+335.84

31、 =1613.88(萬元） 2、每期收益額相等時 被評估資 產(chǎn)的價值=,（二）無限期限：有兩種情況1、收益穩(wěn)定的情況：（1）整個永續(xù)時期收益穩(wěn)定，即未來各年預(yù)期收益相同，可直接采用本金化處理（即永續(xù)年金法）。公式為： 被評估資產(chǎn)的價值=預(yù)期收益額/資本化率 =A/r例：被評估資產(chǎn)為一塊土地，每年可穩(wěn)定獲得9萬元的租金收入，評估人員分析，本

32、金化率為10%，則該塊土地的評估值為多少？解：　　　該塊土地的評估值＝9/0.10=90（萬元）,,（2）整個永續(xù)時期內(nèi)，前期收益不穩(wěn)定，后期收益穩(wěn)定，則采用分段法，即，　被評估資產(chǎn)的價值＝　　　　　　　　　　　　　其中：Ｒi為前期各年的預(yù)期收益額；　　　　n為前期年數(shù)；　　　　r為折現(xiàn)率； r’為資本化率；　　　　A為后期固定的預(yù)期收益額．,例：對某企業(yè)進行預(yù)測，得知未來前５年收益

33、分別為６０萬元、５０萬元、４０萬元、５０萬元、２０萬元，以第五年的收益額作為第六年以后的永續(xù)年金收益，折現(xiàn)率和本金化率選用１０％，按分段法計算其收益現(xiàn)值。解：　　第一段收益現(xiàn)值＝６０?。?９０９１+５０×　０.８２６５+４０?。?７５１３+５０?。?６８８０+２０?。?６２０９＝１７２.７４１（萬元） 第二段在第六年初的本金化值=20/0.1=200（萬元） 第二段本金現(xiàn)值=200　

34、0.6209=124.18（萬元） 預(yù)期收益現(xiàn)值總額=172.741+124.18=296.921（萬元）,2、收益不穩(wěn)定的情況：（這里特指收益按固定比例增長的情況）（1）整個永續(xù)期間，收益按固定比例增長 被評估資產(chǎn)的價值=R0. 其中：R0為基期收益；g為預(yù)期收益年增長率；r為折現(xiàn)率。（2）如果前期收益不是以固定比例增長，而后期收益是以固定比例增長，則

35、 被評估資產(chǎn)的價值=,六、對收益法的評價 收益法是從資產(chǎn)的獲利能力的角度來確定資產(chǎn)的價值，它最適宜用于那些形成資產(chǎn)的成本費用與其獲利能力不對稱，以及成本費用無法或難以準(zhǔn)確計算的資產(chǎn)。但該方法也有一定的局限性。首先，該方法的使用需具備一定的前提條件，對于沒有收益或收益無法用貨幣計量以及風(fēng)險報酬率無法計算的資產(chǎn)，該方法無法使用。其次，該方法的操作含有較大成分的主觀性。此外，該方法的運用也需具備一定的市場條件，否則

36、一些數(shù)據(jù)的選取就會存在困難。,第三節(jié) 市場比較法,一、市場比較法的基本原理（一）市場比較法的理論基礎(chǔ) 市場比較法是以馬歇爾的均衡價值論為基礎(chǔ)。即認(rèn)為資產(chǎn)的價值是由在公開市場上買賣雙方力量達成一致時的均衡價格所決定的。,（二）市場比較法的評估思路 市場比較法是以現(xiàn)實市場上同類資產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格為基礎(chǔ)，借以確定資產(chǎn)價值的一種評估方法。 市場比較法的

37、評估思路是：首先在資產(chǎn)市場上尋找與被評估資產(chǎn)相類似的參照物的成交價，即交易案例；然后對被估資產(chǎn)與參照物之間的差異進行調(diào)整，將參照物的成交價調(diào)整為被估資產(chǎn)的評估值．由于市場比較法是通過被評估資產(chǎn)的市場行情來確定其評估值．因此只有多個交易案例才能反映市場行情．,（三）市場比較法的計算公式被估資產(chǎn)評估值＝（四）市場比較法運用的前提條件 1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場； 2、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)

38、、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集到。,二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找參照物 尋找參照物是市場比較法的基礎(chǔ)，其基本要求是： 1、參照物的成交價必須真實； 2、參照物的基本數(shù)量要求 3、參照物與被評估資產(chǎn)之間大體可替代 4、參照物的成交價是正常交易的結(jié)果,（二）調(diào)整差異 1、時間因素 2、區(qū)域因素 3、功能因素 4、成新率因素

39、 5、交易情況調(diào)整（三）確定評估值,三、市場比較法的具體操作方法（一）直接比較法 1、單一因素比較法 評估對象價值=參照物成交價格×（1）功能價值法（2）價格指數(shù)法（3）成新率價格法（4）市價折扣法（5）成本市價法（6）市盈率乘數(shù)法,2、類比調(diào)整法 運用類比調(diào)整法法評估資產(chǎn)的價值，事實上就是對現(xiàn)實市場上同類資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作必要的調(diào)整。公式為： 被評估資產(chǎn)的價值=同

40、類資產(chǎn)現(xiàn)行市價 調(diào)整系數(shù) 這里，調(diào)整涉及時間、功能、地區(qū)、交易情況等因素。（二）間接比較法,四、清算問題 當(dāng)資產(chǎn)處于清算時，此時的價格判斷稱為清算價格。由于出售者是處在非自愿或被迫處置資產(chǎn)的特殊情況下出售資產(chǎn)，所以清算價格的評估值一般總是低于公開或競爭市場的價格。通常采用的方法有市價折扣法和模擬拍賣法。,五、對市場比較法的評價 市場比較法是相對最具客觀性的評估方法，其評估值比較容易

41、為交易雙方理解和接受。因此，在發(fā)達市場經(jīng)濟國家運用最廣泛。但其運用需具備一定的前提條件：一是對產(chǎn)權(quán)交易市場成熟度的要求；二是對被評估對象本身的要求，即評估對象應(yīng)是具有一定通用性的資產(chǎn)。,第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇,一、各種評估方法的比較（一）成本法與收益法 采用成本法與收益法評估資產(chǎn)的最大不同主要有兩點：一是成本法評估企業(yè)資產(chǎn)的價值是單項資產(chǎn)評估值的加總，而收益法評估企業(yè)資產(chǎn)的價值通常以企業(yè)資產(chǎn)的整體預(yù)期收

42、益作為評估的主要依據(jù)來進行；二是重置成本法考慮的是購建資產(chǎn)的成本費用，而收益現(xiàn)值法考慮的是資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益。,,（二）成本法與市場比較法 一是成本法是對被評估資產(chǎn)重建或重新購置所需花費的成本進行估價，而市場比較法則是以與被評估資產(chǎn)相同或相似的市場交易價作為參照物，來評估資產(chǎn)的價值；二是成本法注重購建資產(chǎn)的費用支出，而市場比較法注重資產(chǎn)的效用。,,（三）收益法與市場比較法 一，市場比較法評估

43、資產(chǎn)的價值是以被評估資產(chǎn)的參照物的現(xiàn)實市場交易價為基礎(chǔ)的，而收益法評估資產(chǎn)的價值是以被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益為基礎(chǔ)的，未來的預(yù)期收益受市場因素、國家政策因素等的影響較大，對未來收益的預(yù)測往往會帶來一定的風(fēng)險；二、市場比較法評估資產(chǎn)價值是由資產(chǎn)的現(xiàn)實狀況和面臨的市場交易條件所決定的，而收益法評估資產(chǎn)價值是以資產(chǎn)在未來經(jīng)營過程中對收益的貢獻程度來確定資產(chǎn)價值的。它評估的并非是資產(chǎn)的固有價值，而是其未來的獲利能力。,二、資產(chǎn)評估方法的多樣性和可選