房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制

1、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目成本管理“黑洞”成因分析。項(xiàng)目的建設(shè)過程涉及方方面面，是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)的系統(tǒng)。項(xiàng)目虧損或成本增高，既有經(jīng)營(yíng)原因造成的“黑洞”，也有管理原因造成的“黑洞”。1、投標(biāo)制造的“黑洞”。企業(yè)經(jīng)營(yíng)為追求業(yè)務(wù)量，項(xiàng)目承包人為取得經(jīng)營(yíng)承包業(yè)務(wù)，往往取向于較低的報(bào)價(jià)作為中標(biāo)“利器”，對(duì)工程成本缺少嚴(yán)密的測(cè)算和分析，為日后工程施工承包埋下潛虧隱患。2、市場(chǎng)變化“黑洞”。在業(yè)務(wù)承攬過程中，缺少考量市場(chǎng)變化因素，特別是建筑

2、市場(chǎng)的政策變化及建筑材料的價(jià)格波動(dòng)情況考慮較少，為日后施工承包增加了不可控的風(fēng)險(xiǎn)因素。3、業(yè)主變化的“黑洞”。在承攬業(yè)務(wù)以及與業(yè)主簽訂承包合同過程中，缺少考量業(yè)主方面帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素；企業(yè)與承包經(jīng)營(yíng)者缺少對(duì)業(yè)主的綜合實(shí)力，信譽(yù)以及資金考量，同時(shí)對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注很少，一旦業(yè)主產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)不善或經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，企業(yè)及工程施工承包者就會(huì)面臨連帶風(fēng)險(xiǎn)，并造成項(xiàng)目虧損。4、人才使用“黑洞”。為開拓經(jīng)營(yíng)渠道，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)一些掌握一定社會(huì)資源、金融

3、資源渠道的“人才”進(jìn)行招安并給予承包經(jīng)營(yíng)，缺少對(duì)其進(jìn)行實(shí)力考察、培訓(xùn)，施工承包缺少實(shí)時(shí)管控。一旦招安的“人才”是個(gè)空架子或施展套現(xiàn)、跑路、欺詐等功夫，等發(fā)現(xiàn)問題造成損失時(shí)，為時(shí)已晚。5、成本控制總目標(biāo)缺失“黑洞”。沒有成本控制的總目標(biāo)，或者雖有，但卻沒有嚴(yán)格執(zhí)行，而使項(xiàng)目成本處于失控狀態(tài)。6、材料管理制度“黑洞”。在虧損的項(xiàng)目中，購買材料無計(jì)劃、超定額購買、高價(jià)購買的現(xiàn)象比比皆是，其結(jié)果是材料的積壓、超支；進(jìn)出庫數(shù)量、質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，使用

4、浪費(fèi)、丟失現(xiàn)象嚴(yán)重。7、分包工程“黑洞”。對(duì)勞務(wù)分包隊(duì)伍，沒有實(shí)行嚴(yán)格的定額發(fā)料制度，造成材料超支；對(duì)分包隊(duì)伍施工的工程數(shù)量存在重復(fù)計(jì)價(jià)現(xiàn)象；不考慮中標(biāo)價(jià)格，把工程以高于中標(biāo)價(jià)的價(jià)格分包出去，造成巨額虧損；讓多個(gè)外部單位掛靠，僅象征性地收取一點(diǎn)管理費(fèi)，最后掛靠單位一走了之，而所有的善后費(fèi)用全部由被掛靠項(xiàng)目部承擔(dān)，造成巨額損失。5、實(shí)行攬干分離的經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)方式。即公司或項(xiàng)目部承攬的工程任務(wù)，由企業(yè)統(tǒng)一分配。但為了提高項(xiàng)目部承攬工程任務(wù)的積極

5、性，要優(yōu)先安排承攬?jiān)摴こ痰捻?xiàng)目部施工；當(dāng)該項(xiàng)目部的管理、技術(shù)難以適應(yīng)工程的需要時(shí)，企業(yè)再安排其它的項(xiàng)目部進(jìn)行施工。6、加強(qiáng)成本核算，推進(jìn)項(xiàng)目核算工作。一是確定項(xiàng)目總成本和盈虧目標(biāo)。成本目標(biāo)是項(xiàng)目控制成本的基礎(chǔ)，而盈虧目標(biāo)是考核項(xiàng)目成本管理的能力，各單位應(yīng)有專業(yè)小組（人員）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，確定該項(xiàng)目的總成本目標(biāo)、分項(xiàng)工程成本目標(biāo)以及盈虧目標(biāo)。二是材料招標(biāo)采購。前面已經(jīng)談到利用材料采購的規(guī)模效應(yīng)，可以增加降價(jià)的談判籌碼。要充分考慮資金的時(shí)間

6、價(jià)值，在不提高材料價(jià)格的前提下盡量提高資金的使用效率。三是強(qiáng)化安全、質(zhì)量管理。項(xiàng)目部要樹立安全、質(zhì)量就是效益的觀念，積極預(yù)防和避免可能發(fā)生的安全、質(zhì)量事故，減少或避免發(fā)生安全、質(zhì)量成本。四是指定專人負(fù)責(zé)合同管理，對(duì)所有已經(jīng)簽訂且正在履行的各類合同進(jìn)行審查和跟蹤，不符合我方利益和《合同法》規(guī)定的要與對(duì)方協(xié)商變更合同；不同意變更的要簽訂補(bǔ)充協(xié)議，或者對(duì)有關(guān)條款進(jìn)行修訂；對(duì)方要求變更合同的，必須堅(jiān)持協(xié)商一致的原則。五是項(xiàng)目部要結(jié)合實(shí)際，制定或

7、完善與控制成本有關(guān)的規(guī)章制度。要重視公司規(guī)章制度的落實(shí)工作，加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)部門執(zhí)行制度的檢查。7、加強(qiáng)分包管理。一是按照項(xiàng)目確定總成本目標(biāo)的方式，倒推確定分包工程價(jià)款。按照確定項(xiàng)目總成本的定額和分包單位承擔(dān)的工程量，確定分包工程的項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用。二是嚴(yán)格按照規(guī)定撥付和結(jié)算工程款。項(xiàng)目部必須按照合同規(guī)定的工程價(jià)款結(jié)算方式，對(duì)分包單位完成的合格工程量按月或按工序進(jìn)行驗(yàn)工計(jì)價(jià)，結(jié)算工程款，不得對(duì)分包單位預(yù)付備料款和工程款。要建立結(jié)算工程款的聯(lián)簽制度