一起房屋預(yù)告抵押貸款糾紛及啟示

1、<p>　　一起房屋預(yù)告抵押貸款糾紛及啟示</p><p><b>　　基本案情 </b></p><p>　　自然人A因購(gòu)買上海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)公司”）開發(fā)的商品房期房，向某銀行松江支行（以下簡(jiǎn)稱“松江支行”）申請(qǐng)借款。2007年2月12日，松江支行與自然人A、自然人B、自然人C（自然人A、B為夫妻關(guān)系，自然人C為二人子女）、房產(chǎn)公司簽

2、訂《個(gè)人房屋抵押借款合同》一份，約定借款金額260000元，借款期限自2007年2月15日起至2022年2月15日止，借款利率按月利率4.845‰執(zhí)行。借款采用抵押擔(dān)保的形式，由被告自然人A、自然人B、自然人C將購(gòu)置的位于上海市松江區(qū)的房屋和相關(guān)的全部權(quán)利為借款設(shè)定抵押擔(dān)保。 </p><p>　　合同簽訂并辦妥房地產(chǎn)預(yù)告抵押登記手續(xù)后，松江支行于2007年2月15日向自然人A履行了放款260000元的義務(wù)，自然

3、人A于2007年3月15日開始償還貸款本息。自2010年5月15日起，自然人A逾期還款，至起訴時(shí)已逾期12期。截至2011年6月28日，欠松江支行借款本金212684.48元，欠息37208.30元、本金罰息2256.04元、利息罰息4627.47元。故松江支行起訴至法院。請(qǐng)求判令：第一，解除松江支行與自然人A、自然人B、自然人C、房產(chǎn)公司簽訂的《個(gè)人房屋抵押借款合同》；第二，自然人A、自然人B償還原告借款本金212684.48元，欠息

4、37208.30元，本金罰息2256.04元，利息罰息4627.47元（截至起訴日）；第三，自然人A、自然人B償付原告自2011年6月29日起至實(shí)際清償日止的逾期利息、罰息（按借款合同約定的利率計(jì)算）；第四，自然人A、自然人B賠償原告律師費(fèi)損失5264元；第五，自然人A、自然人B如不履行上述債務(wù)時(shí)，原告有權(quán)對(duì)自然人A、自然人B、自然人C所有的坐落于上海市松江區(qū)的房產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣以后的價(jià)款優(yōu)先受償；第六，房產(chǎn)公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償

5、責(zé)任</p><p>　　法庭經(jīng)審理認(rèn)為，原告與四被告所簽訂的《個(gè)人房屋抵押借款合同》合法有效。原告如約發(fā)放了貸款，借款人應(yīng)按合同約定按時(shí)歸還借款并支付利息；未按約償還借款本息的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告自然人A連續(xù)三個(gè)月拖欠應(yīng)還借款本息，原告按約主張合同提前到期，提前收回借款本金和相應(yīng)利息并無(wú)不當(dāng)。故原告要求解除合同，并要求被告自然人A償還借款本金、償還欠息、逾期利息、罰息、復(fù)息、賠償律師費(fèi)損失的訴訟請(qǐng)求，

6、均于法有據(jù)，本院均予以支持。被告自然人A、自然人B系夫妻關(guān)系，被告自然人A向原告借款的行為發(fā)生在與被告自然人B婚姻關(guān)系存續(xù)期間，故被告自然人B對(duì)自然人A的上述債務(wù)應(yīng)承擔(dān)共同清償責(zé)任。被告房產(chǎn)公司承諾為被告自然人A的借款提供連帶責(zé)任保證，應(yīng)當(dāng)對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。借款當(dāng)時(shí)，被告自然人A、自然人B、自然人C以坐落于上海市松江區(qū)的房產(chǎn)作為上述借款的抵押擔(dān)保，并辦理了預(yù)告登記。然而自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起超過(guò)三個(gè)月，上述產(chǎn)權(quán)所有人未申請(qǐng)登記

7、，故預(yù)告登記失效，原告主張的抵押優(yōu)先權(quán)，本院難以支持。 </p><p>　　據(jù)此，法院判決如下：第一，解除松江支行與四被告2007年2月12日簽訂的《個(gè)人房屋抵押借款合同》；第二，被告自然人A、自然人B于本判決生效之日起十日內(nèi)償還松江支行借款本金212684.48元，欠息37208.30元，本金罰息2256.04元，利息罰息4627.47元（上述款項(xiàng)計(jì)算至2011年6月28日）；第三，被告自然人A、自然人B于本

8、判決生效之日內(nèi)支付松江支行自2011年6月29日起至實(shí)際清償日止的逾期利息、罰息（按借款合同約定的利率計(jì)算）；第四，被告自然人A、自然人B于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告松江支行律師費(fèi)5264元；第五，被告房產(chǎn)公司對(duì)上述二至四項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。被告房產(chǎn)公司在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向被告自然人A和自然人B追償；第六，駁回松江支行的其余訴訟請(qǐng)求。 </p><p>　　案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)及分析 </p>

9、<p>　　本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是銀行對(duì)預(yù)告抵押登記的房屋是否享有優(yōu)先受償權(quán)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為銀行享有優(yōu)先受償權(quán)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為銀行不享有優(yōu)先受償權(quán)。為便于銀行具體操作，本文將預(yù)告登記、預(yù)告抵押登記與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記分列，并非在法律上否認(rèn)預(yù)告抵押登記屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的一種，而僅為與銀行實(shí)際操作更貼近。 </p><p>　　預(yù)告登記是在當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，為保護(hù)取得未來(lái)物權(quán)之請(qǐng)求

10、權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行一種登記，登記的客體是請(qǐng)求權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。預(yù)告登記賦予預(yù)告登記申請(qǐng)人取得一種將來(lái)在條件成就或期限屆滿時(shí)請(qǐng)求房產(chǎn)預(yù)售人向其轉(zhuǎn)移物權(quán)的權(quán)利，其目的在于保護(hù)以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容之請(qǐng)求權(quán)，免受預(yù)售人處分行為之妨害。本質(zhì)上是預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求預(yù)售人轉(zhuǎn)移房屋請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)化的一種表現(xiàn)，是具有一定物權(quán)效力的、對(duì)以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)擔(dān)保。擔(dān)保的效力體現(xiàn)在原不動(dòng)產(chǎn)所有人仍有權(quán)進(jìn)行處分，但該處分行為與預(yù)告登記權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)發(fā)

11、生沖突時(shí)，處分行為對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人不生效，擔(dān)保預(yù)告登記權(quán)利人在登記條件具備、或者所附條件成就及所附期限到來(lái)時(shí)能夠取得預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。 </p><p>　　我國(guó)對(duì)預(yù)告登記也有相應(yīng)規(guī)定。物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠

12、進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第27條規(guī)定：“以預(yù)售商品房抵押貸款，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同?！钡?4條第二款規(guī)定：“以預(yù)售商品房抵押的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載；另外，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！?</p><p>　　根據(jù)上述可以看出，預(yù)告登記與不動(dòng)產(chǎn)登記具有如下區(qū)別：其一，預(yù)告登記是不動(dòng)

13、產(chǎn)登記行為的預(yù)行為，預(yù)告登記的效力完全依賴于日后的本登記是否可以做成，不動(dòng)產(chǎn)登記是預(yù)告登記的目的行為；其二，預(yù)告登記是為保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而登記，使申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的同時(shí)為對(duì)現(xiàn)實(shí)擁有的權(quán)利進(jìn)行公示所進(jìn)行的登記；其三，預(yù)告登記出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，只是將來(lái)?xiàng)l件成就或期限屆滿時(shí)，使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求房屋預(yù)售人向登記申請(qǐng)人辦理物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利，所有權(quán)仍屬于開發(fā)

14、商，不動(dòng)產(chǎn)登記公示了物權(quán)在不同主體間的設(shè)立或變更；其四，預(yù)告登記而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分，具有排他效力，但有三個(gè)月的時(shí)間限制，超過(guò)規(guī)定的時(shí)間，當(dāng)事人不再享有該項(xiàng)權(quán)利，而不動(dòng)產(chǎn)登記在新的物權(quán)登記變更前，權(quán)利人一直享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；其五，預(yù)告登記依存于其所源于的債權(quán)，如債權(quán)無(wú)效或債權(quán)消滅，則預(yù)告登記與其緊密相連。不動(dòng)產(chǎn)登記在登記后一定情況下獨(dú)立于其源于的債權(quán)。 　　基于預(yù)告登記與不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別，預(yù)告

15、抵押登記與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的區(qū)別如下：其一，抵押標(biāo)</p><p>　　基于預(yù)告登記與不動(dòng)產(chǎn)登記、預(yù)告抵押登記與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的區(qū)別，法院支持了銀行除優(yōu)先受償權(quán)之外的訴訟請(qǐng)求，而駁回了銀行要求保護(hù)其行使優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求。 </p><p><b>　　對(duì)銀行的啟示 </b></p><p>　　及時(shí)跟蹤實(shí)施商品房從預(yù)告抵押登記到不動(dòng)產(chǎn)抵押登記

16、。在大部分未結(jié)清的預(yù)售商品房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在貸款結(jié)清前且現(xiàn)房抵押登記條件成就或期限屆滿時(shí)，銀行均未要求預(yù)購(gòu)人配合其辦理現(xiàn)房登記，如依該判決存在優(yōu)先受償權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的可能，銀行則可能產(chǎn)生大量的不良貸款，重要的是客戶在已辦理過(guò)戶登記且已入住的情況下已無(wú)配合銀行將預(yù)告抵押登記轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押登記的動(dòng)力，在銀行要求時(shí)甚至?xí)涎由踔辆芙^，銀行對(duì)此要引起充分重視。同時(shí)，銀行要及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念。一方面加強(qiáng)對(duì)客戶經(jīng)理的培訓(xùn)，要求客戶經(jīng)理建立預(yù)售抵押貸款商品

17、房的建設(shè)進(jìn)度表，定期實(shí)地查看預(yù)售商品房建設(shè)進(jìn)度，并與開發(fā)商聯(lián)系，掌握預(yù)售商品房的工程實(shí)際進(jìn)度；另一方面在預(yù)售商品房竣工時(shí)，及時(shí)通知相應(yīng)開發(fā)商提供相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并要求預(yù)購(gòu)人會(huì)同開發(fā)商和貸款銀行在自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起及時(shí)到房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理過(guò)戶登記和現(xiàn)房抵押登記。 </p><p>　　銀行應(yīng)在合同中進(jìn)一步明確詳細(xì)條款。首先，銀行在合同中應(yīng)明確借款人在所購(gòu)商品房能進(jìn)行本登記的詳細(xì)條件，及借款人未進(jìn)行本

18、登記應(yīng)履行的具體義務(wù)。明確違約責(zé)任，使借款人能預(yù)見不履行的法律后果。對(duì)于存量預(yù)告抵押合同，應(yīng)及時(shí)加強(qiáng)與預(yù)購(gòu)人的溝通爭(zhēng)取其配合銀行辦理現(xiàn)房抵押登記，在當(dāng)事人不配合進(jìn)行本登記時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間辦理查封手續(xù)，取得首封權(quán)，取得處置上的主動(dòng)。在沒(méi)有其他抵押權(quán)的情況下，銀行的利益有望得到保障。其次，在與客戶辦理貸款時(shí)，在合同中多留幾個(gè)聯(lián)系電話號(hào)碼，并明確相互通信地址，且約定按雙方約定地址向?qū)Ψ桨l(fā)送信件即產(chǎn)生銀行通知義務(wù)完成的約定，如果任何一方的地址發(fā)生

19、變更，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方變更。另外，貸款銀行在現(xiàn)房抵押登記條件成就或期限屆滿時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知預(yù)告登記人辦理現(xiàn)房抵押登記。最后，銀行今后在預(yù)售商品房抵押貸款業(yè)務(wù)中，應(yīng)在貸款抵押合同中約定，以客戶同意委托貸款銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)為條件，并辦理公證。公證后，客戶應(yīng)將辦理房屋抵押登記中客戶應(yīng)出具的資料提交給銀行，銀行向客戶出具收據(jù)?？蛻糍Y料由銀行保管。并同房地產(chǎn)交易中心協(xié)商，對(duì)客戶出具資料后，辦理登記的資料或表格變更的，對(duì)客戶原出具的資料表格仍可

20、以辦</p><p>　　強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商階段性擔(dān)保的重視。根據(jù)銀行住房抵押貸款的約定，在商品房辦理完畢抵押登記前，如發(fā)生借款人違約事件，在滿足雙方約定條件的情況下，銀行可向開發(fā)商主張，由開發(fā)商履行保證責(zé)任。但責(zé)任能否實(shí)現(xiàn)及實(shí)現(xiàn)的程度，取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的責(zé)任財(cái)產(chǎn)狀況及權(quán)利的設(shè)定情況，責(zé)任財(cái)產(chǎn)狀況由客戶經(jīng)理在貸前調(diào)查查明，并在貸后檢查中持續(xù)跟蹤，而權(quán)利的實(shí)現(xiàn)情況則視房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的條件對(duì)銀行是否有利和

21、明確，且開發(fā)商擔(dān)保責(zé)任的解除宜設(shè)定具體條件，而不宜設(shè)定具體期限，否則，期限已到，而開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的條件未成就，銀行將承擔(dān)相應(yīng)的損失。 </p><p>　　相關(guān)法律細(xì)則應(yīng)進(jìn)一步明確。其一，對(duì)“自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”的條件進(jìn)行解釋，明確具體條件，如銀行單方面申請(qǐng)即可，還是必須雙方申請(qǐng)、擬或以預(yù)告登記轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押登記為標(biāo)準(zhǔn)，以便銀行在實(shí)務(wù)中進(jìn)行具體操作；其二，明確三個(gè)月的期限為可變期間，應(yīng)因銀行單方及時(shí)申請(qǐng)登