論我國《物權(quán)法》中不動產(chǎn)登記簿公信力.pdf

1、不動產(chǎn)登記簿公信力制度旨在解決因登記簿錯誤而產(chǎn)生的真實(shí)權(quán)利人與善意第三人之間的利益糾紛,其核心思想是依“客觀善意”標(biāo)準(zhǔn)對不動產(chǎn)交易第三人提供絕對保護(hù)。我國《物權(quán)法》承認(rèn)不動產(chǎn)登記簿公信力,在理論上是合理的,在實(shí)務(wù)中也是必要的。
　　不動產(chǎn)登記簿具有推定力與公信力。登記簿推定力規(guī)則除了舉證責(zé)任分配這一“顯性”功能外,更由于其擬制登記簿記載內(nèi)容具有法律上的真實(shí)性,進(jìn)而使得其具備了及于第三人的效力。即,由于法律推定登記簿內(nèi)容具有真實(shí)性,

2、因而不動產(chǎn)交易當(dāng)事人可依據(jù)登記簿的記載進(jìn)行交易,其結(jié)果受到法律的保護(hù)。因此可以說,登記簿推定力是公信力的基礎(chǔ),公信力是推定力的邏輯延伸。
　　在不動產(chǎn)登記簿公信力制度的認(rèn)定上，尚存在“絕對公信力”與“相對公信力”的爭論?！暗怯洸窘^對公信力制度”首先強(qiáng)調(diào)與動產(chǎn)善意取得制度之間的本質(zhì)區(qū)別,其次也強(qiáng)調(diào)其與不動產(chǎn)善意取得制度在適用范圍上存在的差異。就前者而言,登記簿公信力制度適用所謂“客觀善意”標(biāo)準(zhǔn),不涉及對交易第三人主觀心態(tài)的評價;但是

3、,動產(chǎn)善意取得制度在善意評判標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)第三人主觀上“無過失”,即,只有在第三人“不知道且不應(yīng)當(dāng)知道”交易相對人存在處分權(quán)上的瑕疵時,才是善意第三人,進(jìn)而才能取得相應(yīng)的權(quán)利。正因如此,登記簿公信力制度與動產(chǎn)善意取得制度不可能并列于同一法律規(guī)則當(dāng)中,應(yīng)當(dāng)分別立法。不動產(chǎn)善意取得制度中對“第三人善意”的評價也包含主觀善意和客觀善意兩種標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)不動產(chǎn)善意取得制度采用主觀善意標(biāo)準(zhǔn)時,才可以將其與動產(chǎn)善意取得制度作一體化構(gòu)造,但此時不能將其與登記簿

4、公信力制度之間劃上等號;當(dāng)其采用客觀善意時,不動產(chǎn)善意取得就等同于登記簿公信力制度?！跋鄬帕Α庇^點(diǎn)主張對登記簿公信力進(jìn)行限制,其主要手段就是將“當(dāng)事人可歸責(zé)性”納入構(gòu)成要件的評價范圍。在第三人善意標(biāo)準(zhǔn)上，強(qiáng)調(diào)對第三人主觀心態(tài)的把握,要求其“不知道且不應(yīng)當(dāng)知道”登記簿錯誤時才屬于善意。相對公信力不管從構(gòu)成要件還是適用結(jié)果上看,都與不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)造思路相同。因此,從這個意義上講,相對公信力觀點(diǎn)實(shí)際上是在主張主觀善意標(biāo)準(zhǔn)下的不動產(chǎn)善意

5、取得制度。
　　在不動產(chǎn)交易中選擇何種第三人善意保護(hù)機(jī)制,不是一個邏輯推理問題,也無關(guān)倫理道德,而是利益權(quán)衡的結(jié)果。本文主張在不動產(chǎn)交易第三人善意保護(hù)問題上采用登記簿公信力模式,符合了我國不動產(chǎn)登記發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求。首先,構(gòu)建不動產(chǎn)物權(quán)登記簿公信力制度,可以反向推動我國不動產(chǎn)登記體系的完善,提升登記簿在社會生活中的威信。其次,當(dāng)?shù)怯洸驹诮^大多數(shù)情況下都反映了真實(shí)的權(quán)屬狀態(tài)時,登記簿公信力制度可以充分發(fā)揮其安全與效率價值。因此,從蓋然

6、性上講,在極為特殊的情況下犧牲真實(shí)權(quán)利人的利益,正是從另一個層面體現(xiàn)了民法上的公平正義。最后,從目前的立法現(xiàn)狀來看,登記簿公信力制度更能體現(xiàn)法律規(guī)定之間的協(xié)調(diào)。
　　綜上所述,我國應(yīng)當(dāng)在《物權(quán)法》中區(qū)分動產(chǎn)善意取得與不動產(chǎn)登記簿公信力制度。在具體操作上，將《物權(quán)法》第106條中的“不動產(chǎn)”限縮解釋為采登記對抗要件的不動產(chǎn)物權(quán),如土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、準(zhǔn)不動產(chǎn)物權(quán)等。同時,根據(jù)《物權(quán)法》第108條在解釋“善意”時將受讓人限定為“動